Lorsqu’ un bien est vendu, le vendeur doit délivrer le bien vendu à l’acheteur. Bien qu’il s’agisse d’un principe simple et évident, cette obligation comporte des subtilités, notamment en ce qui concerne la vente d’un immeuble, lorsque la possession de l’immeuble a lieu normalement après la conclusion de la vente. Retour sur les principes applicables et l’analyse de l’affaire récente Syndicat de la condominium Condos Rêve c. Belcourt Properties inc. 2019 QCCQ 5185.
Par Manuel St-Aubin, avocat.
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Obligation de délivrer le bien
L’ article 1716 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que « le vendeur est tenu de livrer le bien et de garantir le droit de propriété et la qualité de celui-ci ».
Le vendeur d’un bien est tenu de délivrer le bien à l’acheteur et, pour ce faire, il doit placer l’acheteur en possession du bien vendu (art. 1717 C.c.Q.).
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Bien que ces principes soient évidente, plusieurs subtilités peuvent être impliquées dans l’émission d’un bien vendu.
En effet, si la livraison du bien vendu a lieu après la conclusion de la vente, ce qui est souvent le cas dans l’immobilier, alors que l’acte de vente peut être signé avant la prise de possession de l’immeuble, le vendeur est tenu de délivrer le bien vendu dans le même état qu’il était le jour du vente (art. 1718 C.c.Q.). En outre, le vendeur doit délivrer les marchandises conformément à « la capacité ou la qualité spécifiées dans le contrat » (art. 1720 C.c.Q.).
Normalement, par conséquent, un vendeur ne serait pas en mesure de remettre à l’acheteur des marchandises qui n’étaient pas conformes à ce qui avait été convenu au moment de la vente. Évidemment, l’acheteur s’attend à payer et à prendre possession de la propriété qu’il a achetée et non d’une autre propriété.
Cette obligation de délivrer relève de la responsabilité du vendeur et est une obligation de résultat, comme l’a dit le juge Alain Breault dans l’arrêt Syndicat de la condos Rêve c. Belcourt Properties Inc.
- La doctrine et la jurisprudence enseignent que l’obligation du vendeur de livrer est une obligation de résultat. Souvent associée à la zone indiquée dans le contrat, l’obligation de délivrer ne se limite pas à cette idée. Il s’agit également de l’identité, de la quantité et parfois même de la qualité de la propriété vendue.
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Ces règles logiques et évidentes de vente peuvent parfois donner lieu à certains litiges en matière immobilière.
Exemple de litige immobilier lié à l’obligation de délivrer le bien
Dans Syndicat de la copropriété Condos Rêve c. Belcourt Properties Inc. , la demanderesse, le Syndicat of Condos Rêve c. Belcourt Properties Inc., le syndicat des condominiums, acheteur d’un terrain de stationnement et d’entreposage inclus dans la vente d’un condo utilisé pour le conciergerie de l’immeuble, poursuit le vendeur promoteur immobilier, Belcourt, sur le motifs que ce dernier n’aurait pas délivré l’immeuble conformément à ce qui était prévu dans le contrat de vente.
Un condo avec espace de stationnement avait donc été vendu par Belcourt au Syndicat des condominiums. Le condo est identifié par un numéro de lot dans le Cadastre du Québec, et l’espace de stationnement et d’entreposage est identifié par un numéro d’espace et non par un numéro de lot.
Le Syndicat des condominiums a accusé Belcourt de lui avoir vendu un espace de stationnement et d’entreposage qui, en fait, ne pouvait être utilisé aux fins auxquelles il était dédié. En fait, selon le syndicat des condominiums, l’espace ne pouvait pas être utilisé comme stationnement en raison de la configuration des locaux et de la réglementation municipale, d’ailleurs, qu’il ne pouvait pas être utilisé comme stationnement. il n’y avait pas de casier de stockage dans cet espace.
Le syndicat des condominiums (l’acheteur) prétend donc à Belcourt que la valeur marchande du stationnement et de l’espace d’entreposage n’a pas été émise, soit 34 500$ plus 7 475,00$ pour aménager un espace de stockage. L’Union a également a réclamé à Belcourt 8 025$ pour des dommages pour troubles, troubles et inconvénients subis et pour perte de jouissance de la communauté des condominiums.
Se référant aux règles applicables à la délivrance et à la jurisprudence de la Cour d’appel du Québec en l’espèce, le juge Breault a déclaré ce qui suit :
- L’ obligation de délivrer ne concerne pas seulement le bien vendu en tant que tel, mais aussi tous ses accessoires, afin que l’acheteur puisse jouir normalement du bien acheté auquel il peut légitimement s’attendre. La Cour d’appel, DansGuertin c. Parent, précise en outre que l’obligation de délivrer s’accompagne d’une obligation accessoire d’information dont le but est de permettre à l’acheteur d’avoir une idée raisonnable de la conformité du bien conformément à ses attentes légitimes.
- Décider si le vendeur s’est acquitté de son obligation de délivrer est une question de fait. Cela dépend de toutes les circonstances de l’affaire, y compris l’accord entre les parties, la nature des biens vendus et les attentes légitimes de l’acheteur.
Le juge Breault nous dit aussi en passant que la désignation d’un immeuble par son numéro de cadastre « ne signifie pas que la vente est effectuée sans aucune importance pour sa taille ou sa capacité ». Il est à noter que le stationnement et l’espace d’entreposage n’étaient pas désignés par un numéro de cadastre, contrairement à la copropriété.
Conformément aux règles susmentionnées, le juge Breault a donc conclu que le vendeur, Belcourt, ne s’est pas conformé à son obligation de délivrer les biens vendus à l’égard du stationnement et de l’espace d’entreposage, puisqu’ils ne peuvent être utilisés comme espace de stationnement ou d’entreposage, comme il était censé l’être.
Il convient de noter, en passant, que le juge Breault a statué en l’espèce sur un renvoi qui se trouve généralement sur les contrats de vente d’un immeuble, à savoir que « l’acheteur prend l’immeuble dans l’état où il est situé, après l’avoir examiné à sa satisfaction » :
- Dans ce contexte, la Cour note que la jurisprudence a jugé à maintes reprises que la mention dans un acte de vente que l’acheteur prend l’immeuble dans l’État où il se trouve, après l’avoir examiné à sa satisfaction, doit être considérée comme une clause de style qui n’a pas pour effet de éteindre ou limiter la portée des garanties légales auxquelles le vendeur est soumis. Le même raisonnement s’applique pour rejeter l’argument de Belcourt à cet égard.
Il apparaît donc que cette clause a ses limites et ne peut en soi servir d’argument décisif dans ce type de litige.
Étant donné l’absence de délivrance au syndicat des condominiums de l’espace de stationnement et d’entreposage, le tribunal a décidé d’ordonner au vendeur, Belcourt, de verser au syndicat la somme de 24 500,00$ pour la valeur du stationnement non émis et la somme de 7 475,00$ pour aménager un espace de stockage, plus les honoraires d’experts et les frais juridiques.
En ce qui concerne les autres chefs d’accusation de troubles, de troubles, de désagréments et de dommages causés à la communauté des condominiums, la cour a déclaré que la preuve n’était pas suffisamment « étendue ou explicite » et n’a pas accordé les dommages-intérêts réclamés à cet égard.
Constatation
Il est important de se rappeler que l’obligation de délivrer la propriété est une obligation importante fondée sur le vendeur. De toute évidence, l’acheteur a le droit d’obtenir les marchandises qu’il attend comme stipulé dans l’acte de vente et par les attentes légitimes qu’il peut avoir.
Étant donné que chaque cas peut varier en fonction des faits particuliers d’un cas, je vous suggère de me contacter si vous souhaitez obtenir des conseils appropriés.
* ATTENTION : Les informations contenues dans cet article sont de nature générale et ne constituent pas des conseils ou des conseils juridiques ou reflètent nécessairement l’état du droit de manière exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre et éventuellement modifier toute réponse juridique. Il est fortement recommandé de consulter un avocat au sujet de votre cas particulier.
QCCQ 5185 2019.
Références omises.
Prév, note 1.
Syndicat de la copropriété Condos Rêve c. Belcourt Properties Inc., supra note 1, par. 15.
Id., par. 29.
Références omises.
Syndicat de la copropriété Condos Rêve c. Belcourt Properties Inc., supra note 1, par. 47.
Id., par. 49 et 53.
Id., par. 60.
Id., par. 79.
Id., par. 80.
ID., par. 82.
