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A lire en complément : Débuter son investissement locatif sans apport personnel : les astuces à connaître
Vous avez signé un contrat de location avec votre locataire et souhaitez le modifier pendant le bail.
Afin de ne pas risquer de mettre vos intérêts en danger, il est recommandé de signer un amendement au bail pour graver en marbre les modifications contractuelles que vous avez convenues avec votre locataire.
A lire également : Qu'est-ce qu'un co titulaire du bail ?
Nous verrons quelle forme cet endossement prendra et quelles sont les situations classiques d’accord au bail.
Plan de l'article
Modèle d’endossement du bail
Contrairement au bail, la modification du bail ne doit pas suivre un formalisme particulier. Nous vous fournissons un modèle qui rappelle néanmoins les principaux éléments :
- La dénomination des parties
- Rappel de bail signé
- Raisons possibles de l’amendement
- La modification du bail
principal
Vous verrez sur le modèle de modification du bail qu’une fois le principal a été énoncée, le noyau de l’endossement sera la modification que vous souhaitez apporter au bail original. Nous verrons dans la section précédente quels sont les cas classiques de modification du bail.
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Exemples de cas d’utilisation pour une modification du bail
Voici les clauses types qui peuvent donner lieu à une approbation, vous pouvez vous inspirer d’eux mais vous devez les adapter en fonction de vos besoins :
Colocataire : Ajout de locataire
Le bailleur accepte d’ajouter en tant que locataire de la propriété actuelle, M. Robert Dubois né le 02/08/1985 à Paris. Elle s’engage à respecter toutes les conditions du bail signé le 13/01/2016, et en particulier la solidarité avec ses colocataires.
Deux cas particuliers s’appliquent à cet ajout d’un locataire. Si le locataire remplace un autre d’une part, nous avons prévu de préciser les conditions pour l’inspection des locaux :
Le cas échéant, M. Robert Dubois remplace M. Julien Durand qui a donné congé pour la XXXX ; il met donc fin à la solidarité de ce dernier sur le bail initial et devient ainsi cotitulaire aux côtés de XXXX (énumérer les locataires restants qui devront signer l’amendement).
Si nécessaire, un inventaire des lieux de sortie sera effectué avec tous les détenteurs du bail original. Un nouvel inventaire sera réalisé avec tous les détenteurs du bail modifié. Si une partie du dépôt de garantie original a été retournée au locataire sortant, les détenteurs du bail modifié s’engagent à verser au locateur un supplément au dépôt de garantie du même montant.
Un autre cas particulier est l’ajout d’un deuxième locataire sur un bail avec un seul locataire où il n’y avait pas de clause de solidarité :
La clause suivante est ajoutée : en cas de pluralité de locataires, ces derniers reconnaissent être solidaires et indivis pour l’exécution de leurs obligations et en particulier, sans que cette liste ne soit exhaustive, concernant le paiement du loyer, des frais de location et des réparations, des indemnités d’occupation éventuelles ou des travaux de réhabilitation une fois le bail résilié. Lorsque l’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, en l’absence d’un remplaçant, après six mois après la fin de la période de congé de préavis. De plus, l’engagement de la personne qui a renfloué pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions. Le cautionnement doit indiquer le colocataire pour lequel la personne est cautionnée.
Franchise de location temporaire
Le locateur accorde au locataire une réduction du loyer et des charges de 15 (QUINZE) jours sur la date limite de juin 2016. Le Locataire sera donc déduit la somme de 355 (TROIS CENTS CINQUANTE CINQ) euros début juin. Cette remise n’est accordée que pour l’expiration du Juin 2016, le loyer y compris les charges due par le locataire reste 710 (SEPT CENT DIX) euros à partir de l’échéance de juillet 2016 et ce pour toute la durée du bail et de son les renouvellements possibles.
Décalage de date de paiement
Le locateur accepte de reporter le délai de paiement du loyer du 10 de chaque mois au 15 de chaque mois à compter de la prochaine échéance.
Réduction de loyer suite à la publication d’un calendrier du bail
Le locateur et le locataire conviennent de laisser à l’objet du bail le numéro de stationnement 64 désigné comme locaux auxiliaires à la II.C. du bail. Ce parking fait l’objet d’un bail séparé conclu entre les parties en même temps que la signature des présentes conditions. En conséquence, le loyer défini dans IV.A.1.a du bail sera réduit de 40 (QUARANTE) euros, à fixer à 860 (HUIT CENT SOIXANTE) euros à partir de l’échéance du 5 décembre 2016.
Autorisation de sous-location
Pour rappel, le est implicitement interdite dans le bail. Si vous souhaitez l’autoriser pendant le bail, il vous suffit de faire un endossement et de préciser les conditions de sous-location.
Le locateur autorise le locataire à sous-louer son logement dans les conditions suivantes : location saisonnière autorisée dans la limite de 5 jours par mois, location en tant que résidence principale possible avec accord écrit exprès du bailleur dans la limite du loyer mensuel initial. Le locateur rappelle au locataire qu’il est responsable de l’exécution des obligations du bail initial par le sous-locataire, le bailleur n’ayant aucune relation contractuelle avec ce dernier.
1 er modification du bail autorisant le sous-bail signé. Partenariat @airbnb_fr @century21fr https://t.co/GbqMmDSlPr
— Laurent Vimont — C21 (@LaurentVimont) 5 juillet 2018
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Cas où une modification du bail n’est pas requise
Départ de l’un des colocataires non remplacés
Si vous louez votre propriété à des colocataires via un bail de colocation avec clause de solidarité, il peut arriver qu’un colocataire veuille quitter le logement. Dans ce cas, la loi sur le bail de colocation ALUR impose une limite de solidarité de la personne quittant dans le délai de 6 mois après son départ ou dès son remplacement .
En pratique, si l’un des colocataires part et qu’il n’est pas remplacé, vous n’avez pas besoin de signer un avenant, le bail se poursuit avec les locataires restants. La solidarité du locataire partant dure 6 mois donc ne signe pas d’amendement pour accompagner son départ car cela pourrait éteindre sa solidarité.
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Acheter un logement occupé
Il n’est pas nécessaire de publier ou de modifier un avenant lors de l’achat d’une propriété occupée. Le bail est automatiquement transféré à l’acheteur sans formalisme particulier. Il est simplement nécessaire d’informer le locataire du changement de propriété afin de récupérer le loyer.
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