En Suisse, la tendance des prix de l’immobilier est haussière depuis un certain moment dans un cadre de plus en plus strict et concurrentiel. Néanmoins, les experts considèrent toujours le domaine comme une bonne pépinière pour l’investissement en capital. Que ce soit un achat à visée personnelle, commerciale ou une participation à un fonds immobilier, il est possible de générer des dividendes substantiels à condition de savoir s’y prendre. Voici quelques conseils et notions à connaître pour auditer son investissement immobilier en Suisse et en connaître la valeur réelle.
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Les facteurs clés
Le défi en Suisse, surtout dans de grandes villes comme Genève, consiste à trouver une offre intéressante pour investissement. La recherche peut prendre énormément de temps, mais vous pouvez aussi vous référer à un professionnel du domaine comme la plateforme comptoirbelvederes.ch pour dénicher le meilleur plan.
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Les critères de sélection d’une propriété potentiellement rentable incluent la qualité de la structure elle-même, les accords avec le locataire et le prix d’achat :
- L’emplacement : le bien se situe-t-il en zone urbaine, suburbaine ou rurale ? Quelles sont les voies de transport accessibles et proches ? Des facilités comme les écoles et les commerces sont-elles à proximité ?
- La structure et son âge : un immeuble ancien nécessitera probablement une rénovation ;
- Les modalités de location : solvabilité et comportement des locataires ;
- Le prix d’achat : à mettre en perspective avec les éléments précités et avec votre bourse.
Déterminer la valeur marchande du bien immobilier
La valeur marchande est le critère de référence utilisé par les experts pour spéculer sur une propriété. Elle se détermine notamment avec sa valeur réelle (valeurs additionnées de la structure et du terrain), ainsi qu’avec son potentiel retour sur investissement. Ce dernier se calcule en comparant les revenus locatifs nets, après élimination des charges comme le chauffage, l’électricité et l’eau.
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Ces éléments sont mis en perspective avec le taux de capitalisation, c’est-à-dire l’intégralité des frais fixes et variables engagés (financement hypothécaire, des frais d’entretien, fluctuations des revenus, etc.) pour donner un pourcentage de la valeur locative totale. Plus le taux de capitalisation est bas, plus le potentiel retour sur investissement de la propriété est élevé.
Il est très important de bien réaliser ces calculs avant d’acheter un bien immobilier pour être certain de faire une bonne affaire. Ceci fait, c’est le moment de faire les comptes suivis de l’achat.
Calculer ses bénéfices
Lors du calcul des dividendes, les bénéfices sont répartis par rapport à l’investissement en capital. Les logements collectifs sont ainsi le choix favori des investisseurs, car les rendements annuels peuvent atteindre 8 % avec une moyenne de 2 à 5 %. Ce qui est difficile à prévoir avec précision, ce sont les gains nets restants après déduction des dépenses d’exploitation des revenus locatifs bruts, notamment les frais administratifs.
Le facteur décisif pour l’investisseur est le rendement net reçu sur son investissement en capital. Prenez soin de ne calculer vos bénéfices qu’après avoir déduit tous les coûts de financement de votre investissement immobilier.
