Défiscalisation : loi Pinel ou statut LMNP, lequel choisir?

Investir dans l’immobilier présente plusieurs avantages pour le bailleur. Il se constitue une source de revenus stable dont il pourra profiter durant sa retraite. Pour encourager les particuliers à investir un peu plus sereinement dans l’immobilier, plusieurs lois et statuts ont été établis. Ils visent principalement à offrir des avantages non négligeables aux propriétaires tout en facilitant l’accès des logements au plus grand public. Parmi eux, la loi Pinel et le Statut LMNP figurent en tête de la liste.

La loi Pinel et le statut LMNP : lequel choisir ?

La loi Pinel et le statut Loueur Meublé Non Professionnel offrent de nombreux avantages à l’investisseur. Toutefois, ces dispositifs ne sont pas toujours adaptés à tous les besoins. Ainsi, pendant que le statut LMNP couvre l’ensemble du territoire national, la loi Pinel ne prend en compte que les biens immobiliers présents dans les zones qu’elle a prédéfinies. La loi Pinel donne la possibilité au bailleur de résider dans son logement ou de le louer à ses ascendants et descendants. Mais, il devra respecter le seuil des loyers prédéfinis par la loi. Par contre, son investissement doit uniquement concerner les biens neufs. Dans le cas du statut LMNP, il peut s’agir d’un bien neuf ou d’un bien ancien.

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Avec la loi Pinel, le bailleur ne peut effectuer plus de deux investissements par an. De plus, il doit s’agir d’un logement nu mis en location. Celui-ci doit respecter les normes énergétiques et écologiques en la matière. Le statut LMNP quant à lui ne pose pas de condition par rapport au nombre d’investissements annuel. Par contre, la location doit être meublée et prête à l’habitation.

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La fiscalité de la loi Pinel et du statut LMNP

Côté fiscalité, pour profiter d’une réduction fiscale, la loi Pinel impose le respect d’une certaine durée d’engagement. Ainsi, si le bailleur s’engage pour 6 ans, il profitera d’une réduction de 12 %. Pour un engagement de 9 ans, la réduction fiscale est de 18 % tandis qu’à 12 ans, elle est de 21 %.

La fiscalité du statut LMNP donne la possibilité au bailleur de choisir entre le régime BIC, le régime réel simplifié et le régime réel normal. Toutefois, le régime BIC s’impose au bailleur dont les revenus locatifs sont inférieurs à 32 100 euros. Il est soumis au régime réel simplifié si ses revenus sont compris entre 32 100 et 763 000 euros. Pour des revenus locatifs annuels au-delà de 763 000 euros, c’est le régime réel normal qui est applicable.

Les avantages et les inconvénients de la loi Pinel et du statut LMNP

Chaque dispositif possède des avantages et des inconvénients que les investisseurs doivent prendre en compte avant de faire leur choix.

La loi Pinel offre une réduction d’impôt intéressante, mais elle demande une durée d’engagement minimum. Elle permet aussi de se constituer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un loyer régulier. Il faut bien choisir l’emplacement du bien pour garantir la rentabilité de l’investissement. Effectivement, le marché locatif peut être saturé dans certaines zones où le prix du mètre carré est trop élevé.

Le statut LMNP quant à lui présente plusieurs atouts : la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat du bien, une gestion fiscale plus souple avec trois régimes différents et surtout une liberté totale dans le choix du type de logement (neuf ou ancien). Ce statut permet au bailleur d’être libre quant à la gestion locative et facilite grandement cette étape grâce notamment aux services proposés par certains opérateurs spécialisés dans ce domaine comme La Centrale des SCPI qui offre un accompagnement complet pour les investissements immobiliers.

Il y a quelques inconvénients à prendre en considération tels que des frais supplémentaires liés à la location meublée, ainsi qu’une rentabilité souvent moins importante que celle générée par la loi Pinel.

Quel que soit votre choix entre ces deux dispositifs de défiscalisation immobilière, il faut bien choisir votre investissement.

Comment bien choisir entre la loi Pinel et le statut LMNP pour défiscaliser ?

Choisir entre la loi Pinel et le statut LMNP ne se fait pas à la légère. Pour bien défiscaliser, il faut prendre en compte plusieurs critères.

Tout d’abord, posez-vous les bonnes questions quant à votre objectif d’investissement : souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif pour vous créer un complément de revenu régulier ou plutôt pour vous constituer un patrimoine ? En fonction de vos attentes en termes de rendement et de durée d’engagement, vous opterez soit pour l’un, soit pour l’autre dispositif.

Choisissez bien le type de logement que vous souhaitez acquérir. Si vous optez pour la loi Pinel, veillez à ce que le marché locatif du secteur ciblé ne soit pas saturé afin de garantir une forte rentabilité. Le choix du lieu est donc crucial ! Dans le cas du statut LMNP meublé non professionnel, privilégiez des appartements situés dans des zones touristiques attractives comme Paris intra-muros ou encore Nice, qui attirent chaque année beaucoup de visiteurs.

N’hésitez pas également à demander conseil auprès d’un spécialiste avant toute décision. Les courtiers en immobilier peuvent notamment être une aide précieuse dans cette étape cruciale. Ils sont capables d’évaluer avec précision la valeur marchande des biens immobiliers selon différents scénarios, ainsi que leur potentiel rémunérateur futur grâce aux outils statistiques professionnels dont ils disposent.

Enfin, dernière chose mais non moins importante, renseignez-vous sur les démarches administratives relatives au choix effectué. La fiscalité évolue régulièrement et il faut se tenir informé des changements en cours pour être sûr à tout moment de respecter les obligations fiscales en vigueur.

Bien choisir entre la loi Pinel et le statut LMNP nécessite une réflexion globale sur vos objectifs patrimoniaux et fiscaux, ainsi qu’une bonne connaissance du marché immobilier local. En vous faisant accompagner par un professionnel compétent, vous avez toutes les chances de faire un investissement rentable dans l’immobilier locatif.

Les critères à prendre en compte pour choisir entre la loi Pinel et le statut LMNP

Pour choisir entre la loi Pinel et le statut LMNP, pensez à bien prendre en compte plusieurs critères qui vont influencer votre choix. Voici les principaux éléments à considérer pour faire un choix judicieux.

Tout d’abord, pensez à bien définir l’objectif de votre investissement immobilier locatif. Si vous cherchez un complément de revenu régulier sur une longue durée, le statut LMNP peut s’avérer plus adapté. Effectivement, avec ce dispositif fiscal, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos loyers perçus tout en amortissant le bien immobilier sur une période allant jusqu’à 30 ans.

Dans le cas où vous souhaitez profiter des avantages fiscaux offerts par l’investissement dans la pierre tout en ayant la possibilité de récupérer votre investissement rapidement grâce à une revente anticipée ou simplement pour constituer un patrimoine plus conséquent à court terme (6-9 ans), alors c’est vers la loi Pinel qu’il faut se tourner.

L’emplacement du bien immobilier que vous allez acquérir est aussi crucial dans cette décision car il a un impact direct sur sa rentabilité future.

Pour le dispositif Pinel :
• Votre logement doit être situé dans certaines zones géographiques éligibles au dispositif et répondre à des conditions précises afin d’être attractif aux yeux des locataires. Pensez à bien connaître les zones éligibles et leurs spécificités pour choisir un bien immobilier rentable et pérenne.

Pour le dispositif LMNP :
• L’avantage du statut meublé non professionnel réside dans sa grande flexibilité géographique. Effectivement, il est possible de louer son bien sur une courte durée et donc de profiter d’une forte rentabilité en choisissant un emplacement touristique attractif.

L’emplacement du bien immobilier doit être choisi avec soin afin d’optimiser la rentabilité future de votre investissement.

Le choix entre le dispositif Pinel ou le statut LMNP implique aussi une prise en compte importante : celle de la gestion locative.

Pour le dispositif Pinel :
• C’est l’investisseur qui gère lui-même son patrimoine locatif, ce qui demande davantage d’implication personnelle mais permet aussi plus de liberté dans la fixation des loyers ainsi que dans les modalités juridiques du bail commercial. Cela peut s’avérer très profitable si vous êtes attentif aux besoins évolutifs des futurs résidents car vous pouvez rapidement agir pour répondre à ces derniers (changer la décoration par exemple).

Pour le dispositif LMNP :
• Généralement, les propriétaires optent pour une solution clé en main proposée par des sociétés spécialisées dans la gestion immobilière meublée (souvent rattachées à des chaînes d’hôtels ou de résidences services). Cela permet de se décharger totalement de la gestion locative, mais cela peut aussi impliquer une perte de liberté sur les modalités contractuelles et/ou les conditions tarifaires…

Le choix entre la loi Pinel et le statut LMNP doit être mûrement réfléchi. Il ne faut pas se baser uniquement sur les avantages fiscaux offerts par chaque dispositif, mais aussi prendre en compte l’ensemble des critères évoqués ci-dessus afin de réaliser un investissement rentable et pérenne dans l’immobilier locatif. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel compétent pour éviter toute erreur stratégique qui pourrait impacter négativement votre projet patrimonial.

Les différences entre la location nue et la location meublée en loi Pinel et en LMNP

Au-delà du choix entre la loi Pinel et le statut LMNP, pensez à bien prendre en compte les différences dans les types de location qui existent dans ces deux dispositifs fiscaux. Effectivement, selon que vous optiez pour une location nue ou meublée, les avantages fiscaux seront différents.

Pour bénéficier des avantages fiscaux proposés par la loi Pinel ou le statut LMNP, il est possible d’opter pour une location nue. Dans ce cas précis, l’investisseur met à disposition un logement non-meublé destiné à être loué nu (sans équipements ni mobiliers).

Dans ce cadre-là :
• Les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers classiques liés aux investissements immobiliers locatifs.
• L’avantage fiscal réside dans la déduction sur ses impôts du montant des charges liées au bien immobilier (taxe foncière, frais d’assurances…) ainsi qu’une déduction sur son impôt sur le revenu grâce aux amortissements successifs réalisés sur 30 ans maximum.

Il est donc possible de se constituer un patrimoine immobilier rentable avec l’aide du dispositif Pinel ou LMNP en optant pour une location nue.

Le dispositif LMNP en loueur en meublé non professionnel prévoit aussi un avantage fiscal lorsque vous choisissez de mettre votre bien immobilier à disposition sous forme de location meublée.

Dans ce contexte-là :
• Les loyers perçus sont considérés comme des revenus locatifs commerciaux.
• L’avantage fiscal réside dans la récupération de la TVA sur le bien immobilier (20% récupérable) et la possibilité d’amortir les frais d’acquisition du mobilier, ainsi que les travaux et équipements effectués pour l’aménagement du logement. Cette solution permet aussi une forte rentabilité puisqu’il est possible de louer plus cher un logement meublé qu’un logement nu.

La location meublée requiert davantage d’implication car il faut non seulement gérer l’immobilier en lui-même mais aussi les équipements mis à disposition (ameublement, électroménager…). Toutefois, cela peut être très profitable notamment pour ceux et celles qui souhaitent réaliser rapidement un retour sur investissement ou même vivre directement dans leur second patrimoine locatif.

Le choix entre une location nue ou meublée va dépendre principalement de vos objectifs patrimoniaux. Si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux proposés par Pinel ou LMNP sans avoir trop à gérer votre patrimoine locatif, optez plutôt pour une location nue. En revanche, si vous êtes prêt(e) à consacrer plus de temps pour obtenir une meilleure rentabilité financière, alors n’hésitez pas à privilégier la location meublée.

Il s’agit là encore d’un choix personnel qui doit se faire en prenant en compte l’ensemble des critères cités précédemment. Il est impératif de bien s’informer quant aux conditions et avantages offerts par chaque dispositif afin d’optimiser votre investissement dans le cadre d’une défiscalisation pertinente.