L’ une des étapes d’un projet immobilier consiste à construire un dossier de crédit immobilier auprès des organismes de financement. Ce fichier aidera à savoir s’il est possible pour l’acheteur de réaliser un projet d’achat immobilier ou d’investissement. Parmi les conditions d’obtention des fonds demandés figure le taux d’endettement maximal.
Qu’ est-ce que c’est, et comment le calculer ? Quelle est l’utilité de ce taux d’endettement et dans quelle mesure il jouera dans un projet immobilier ?
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Quel est le taux d’endettement maximal ?
Le taux d’endettement maximal est un bon indicateur pour déterminer la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier. Il s’agit de la part du revenu net mensuel qu’un emprunteur peut allouer au remboursement d’un crédit immobilier sans risque de devenir endetté. La détermination de ce taux vous permet de savoir quel montant total l’acheteur peut emprunter
Le taux d’endettement est toujours exprimé en pourcentage. Il mesure la différence entre les recettes de trésorerie, comme les salaires, appelées revenus globaux, et les sorties de trésorerie, à savoir frais fixes mensuels.
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Généralement, les banques estiment que le taux d’endettement maximal que l’acheteur peut réclamer est de 33 %. Cela représente un tiers de son revenu mensuel, qui sera affecté au remboursement des échéances des prêts. Cependant, aucune réglementation juridique ou bancaire ne fixe ce taux.
L’ excédent est appelé « reste à vivre ». C’est l’argent qu’il restera pour que l’acheteur vive après avoir payé son échéance mensuelle. Il s’inscrit dans le calcul du taux.
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Comment calculer votre taux d’endettement pour un achat immobilier ?
Pour calculer son taux d’endettement maximal, l’acheteur doit être conscient des deux éléments déterminant sa capacité d’emprunt.
- Tout d’abord, ses revenus. Seul le revenu régulier est inclus dans le calcul du taux : salaire net, bénéfices d’une entreprise potentielle, loyers perçus pour les biens locatifs, pensions, rentes, etc. l’assistance ne doit pas être oubliée.
- Puis ses dépenses. Ils comprennent des charges mensuelles fixes telles que le loyer, les pensions ou d’autres crédits (prêt automobile, crédit à la consommation, prêt étudiant, etc.).
Une fois ces données recueillies, pour obtenir le taux d’endettement maximal, il convient d’appliquer cette formule : montant des paiements mensuels de crédit autres charges mensuelles fixes x 100/revenu (salaires nets autres revenus financiers fixes) = taux d’endettement.
Exemple : un acheteur a un revenu global de 3 500€ par mois et est confronté à des frais mensuels de 550 EUR plus le remboursement d’un crédit mensuel de 400 EUR par mois. Son taux d’endettement réel est de (400 550) x 100/ 3 500 = 28%.
Attention, cependant, à quelques petites subtilités. Les frais fixes de loyer ne doivent pas être pris en compte dans le calcul du prêt lorsque l’achat immobilier effectué est une résidence principale.
Pour les revenus locatifs, les banques peuvent appliquer un autre calcul. Seul un courtier peut fournir des informations sur la méthode de calcul suivie par chaque banque en fonction de la situation de l’acheteur.
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Les conditions particulières du taux d’endettement
Le seuil de 33% est ajustable en fonction des situations personnelles. L’institution bancaire tient compte de la capacité d’emprunt dans son ensemble. Inclure également la capacité d’épargne, le statut professionnel, l’âge, la cotisation, la gestion des comptes, etc. La banque peut donc accorder un prêt supérieur au taux d’endettement de 33% mais également inférieur.
Par exemple, si le revenu de l’acheteur est faible, la banque ne prend pas en compte le taux de la dette, mais le quotient familial.
En outre, l’acheteur peut bénéficier de revenus variables, en raison de primes ou de commissions. Si le revenu supplémentaire est régulier, la négociation avec la banque est possible.
Enfin, si le revenu de l’acheteur est très élevé, le taux d’endettement de 33 % laisse parfois un repos très large à vivre. Dans ce cas, le peut être dépassée tant qu’elle n’affecte pas le confort de vie de la maison.
Avec ces détails sur le taux d’endettement, le calcul est fait relativement facilement dans de nombreux cas. Ainsi, l’acheteur peut remplir et présenter son dossier de crédit aux banques pour obtenir un prêt immobilier. Dans le cas où le calcul s’avère plus compliqué que prévu, les courtiers en prêts immobiliers sont ici pour définir avec l’acheteur sa capacité d’emprunt et négocier avec les banques. Ensuite, l’acheteur peut commencer sa recherche de biens immobiliers, d’y vivre ou d’investir.
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