Les avantages des SCPI : un prix d’achat plus abordable que celui de l’immobilier classique, l’absence de souci de gestion, la mutualisation des risques et des taux de rendement de près de 5 % bruts. Comment investir dans une SCPI ? Voici les meilleures façons d’acheter des parts de SCPI.
Plan de l'article
1. Achat au comptant
Pour acheter une SCPI, rien de plus simple, il suffit d’acheter des parts au comptant auprès de son banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet ou directement auprès d’une société de gestion. plus d’infos sur le SCPI.
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Le prix d’entrée peut aller d’une centaine à quelques milliers d’euros. L’achat se fait au moment de la création ou de l’augmentation de capital de la SCPI.
Généralement, on perçoit les premiers revenus au bout de un ou deux trimestres. Ces derniers sont nets de charges et soumis au barème fiscal, comme tout bien immobilier, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cette solution est donc idéale pour les contribuables dont le taux d’imposition sur le revenu est faible (taux marginal d’imposition maximum de 30%).
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2. Acheter des actions en contractant un prêt
Si vous n’avez pas d’argent disponible ou si vous voulez profiter des taux d’intérêt très bas actuels, vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Vous aurez alors un double avantage : les revenus fonciers, de l’ordre de 5 %, paieront une partie des remboursements du prêt (en moyenne 2 à 3 % à taux fixe sur 15 ans). Par ailleurs, les intérêts peuvent être déduits du revenu imposable. À terme, vous vous serez constitué un patrimoine immobilier sans trop d’efforts.
Pour financer les SCPI, les banques peuvent vous proposer un prêt à la consommation affecté ou un prêt immobilier classique, lorsque la souscription dépasse 20 000 euros.
Si vous optez pour un prêt à la consommation, assurez-vous que les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (ce qui est automatique avec un prêt immobilier). Pour cela, vous devez prouver à l’administration fiscale que le prêt a été utilisé pour l’achat de SCPI. Les éléments fournis par votre intermédiaire (tableau d’amortissement, relevés de loyers, etc.) sont généralement suffisants.
Si votre banque refuse le prêt ou le conditionne à l’achat de produits « maison », contactez directement une société de gestion ou faites jouer la concurrence en faisant appel à des courtiers.
3. Achetez des parts de nue-propriété
En souscrivant des parts de SCPI, vous êtes imposé sur vos revenus fonciers. Pour ne pas alourdir votre facture fiscale, vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées. Pour cela, il faut séparer l’usufruit et la nue-propriété. Explications.
Lorsque vous achetez uniquement la nue-propriété d’une part de SCPI, vous êtes doublement gagnant. Vous bénéficiez d’une abattement sur le prix d’achat et l’absence de fiscalité durant toute la durée du démembrement.
Cette méthode permet d’acheter la nue-propriété temporaire des parts, l’usufruit étant acquérit par une autre personne. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu (c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes), le montant de son impôt reste donc stable.
Un atout supplémentaire pour les redevables de l’impôt sur la fortune (ISF) : les actions en nue-propriété ne sont plus imposables, puisque cet impôt est dû par l’usufruitier.
Si cette stratégie permet de payer moins cher ses parts, entre 15 % et 45 % de décote, elle présente un gros inconvénient : il n’est pas possible de financer à crédit un achat de parts de SCPI en nue-propriété. Il est donc nécessaire de disposer d’une épargne suffisante.
Une petite astuce pour optimiser ce dispositif : faire coïncider la date de votre départ à la retraite avec la fin du démembrement. De ce fois, lorsque la période d’activité est achevée, l’épargnant reprend la pleine possession de ses parts de SCPI. Il reçoit des dividendes pour compléter sa pension.
Comment investir dans une SCPI en démembrement ? Il est possible de se faire accompagner par un conseilelr dans la création d’un mandat de démembrement. Ensuite, il se charge de trouver la » contrepartie « . Par exemple, si vous avez souscrit en nue-propriété, nous trouvons pour vous le ou les usufruitiers nécessaires à la réalisation de votre souscription en démembrement de propriété.
4. Achat avec un intermédiaire
Immobilier d’entreprise, logements, magasins… pas facile de choisir la bonne SCPI. Pour faire votre choix, vous pouvez demander conseil à un conseiller financier, qu’il soit patrimonial ou bancaire, consulter des sites internet spécialisés ou contacter directement leurs promoteurs. Vous devez payer des frais, qui représentent en moyenne 10% du montant total investi, avec une fourchette de 6 à 12%, sont inclus dans la valeur d’achat de l’action. Le montant est le même peu importe votre interlocuteur.
5. L’achat de SCPI « d’occasion
La revente de parts de SCPI s’effectue soit par le biais du marché secondaire, soit par le biais d’un accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire permet parfois de faire de bonnes affaires en vous permettant d’acheter des parts à une valeur inférieure à leur valeur. Cependant, si vous souhaitez investir des sommes importantes, vous devrez peut-être acheter plusieurs fois, car le nombre de parts à vendre est parfois faible.
6. Acheter par le biais de l’assurance-vie
S’il est courant de souscrire directement aux SCPI, elles peuvent également être détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie, en tant qu’unité de compte. Certains assureurs proposent des conditions de souscription totalement différentes de l’investissement direct, avec des droits d’entrée réduits et sans délai de carence, alors qu’il faut généralement attendre trois ou quatre mois pour un achat direct afin de bénéficier des part.
De même, lors d’un transfert, la vente est immédiate au sein d’un contrat d’assurance-vie. L’assureur garantit la liquidité des parts. Il n’est pas nécessaire de guetter l’apparition d’une contrepartie, comme c’est le cas sur le marché secondaire des SCPI. Principalement, ce méthode permet de profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie en terme de plus-values et de succession.
L’inconvénient est que le choix des SCPI est limité et que 10 % ou 15 % des loyers perçus sont déduits.
Autre inconvénient, même si les frais de SCPI sont réduits, ils sont adscrits aux frais du contrat d’assurance-vie. Et il est impossible de spéculer sur le crédit. Une formule à réserver aux contribuables terriblement massifs.
