L’ article 2726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») établit l’hypothèque légale de construction comme suit :
2726. L’ hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut que grever cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur de l’architecte, de l’ingénieur, du fournisseur de matériaux, du travailleur, de l’entrepreneur ou du sous-traitant, en raison des travaux demandés par le propriétaire du bâtiment, ou pour les matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Il existe sans qu’il soit nécessaire de le publier.
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Ce régime, d’interprétation restrictive1, offre une garantie particulièrement efficace puisqu’il se classe avant toute autre hypothèque, quelle que soit la date d’inscription au cadastre, pour la valeur ajoutée apportée au bâtiment2.
Qui sont les bénéficiaires, quels types de travaux couvre-t-il, quelle est sa valeur, quels sont les délais et modalités qui y sont associés, et peut -il être valablement renoncé ?
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Qui sont les bénéficiaires ?
Les bénéficiaires de l’hypothèque légale de construction sont les personnes nommées à l’article 2726 C.c.Q., à savoir l’architecte, l’ingénieur, le fournisseur de matériaux, le travailleur, l’entrepreneur et le sous-traitant3.
En outre, ceux qui ne contractent pas directement avec le propriétaire, à l’exception du travailleur, doivent le dénoncer par écrit.
La dénonciation garantit la valeur du travail effectué ou des matériaux fournis ultérieurement.
L’ avis de résiliation doit contenir la nature du contrat obtenu, le nom de la contrepartie, le prix initial, le projet concerné et l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de publier une éventuelle hypothèque légale. Sauf circonstances particulières, les modifications apportées à l’œuvre ne doivent pas faire l’objet d’une nouvelle dénonciation.
Quels types de travaux couvre-t-il ?
Les travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement, et les matériaux ou les services préparés ou fournis peuvent donner lieu à l’hypothèque légale de la construction, à condition qu’ils aient été demandés par le propriétaire du bâtiment5.
Quant aux travaux préparatoires visant à faciliter la revente de terrains, ils doivent faire partie d’un projet de construction clairement et précisément planifié par le propriétaire6.
Quelle en est la valeur ?
L’ hypothèque couvre la valeur ajoutée apportée au bâtiment ou, dans le cas exceptionnel de l’unité opérationnelle, aux différents lots concernés par le projet.
La plus-value comprendra généralement le solde et la retenue contractuelle, ainsi que les coûts associés au projet de construction nécessaires à l’exécution du contrat (p. ex. frais de prolongation et de retard indemnisables, frais d’assurance, intérêts, taxes, etc.).
Cependant, les coûts associés à la perte de productivité liée aux conditions hivernales7, ainsi que l’esthétique simple ou un entretien mineur, ne pas, a priori, apporter toute valeur ajoutée sauf si elle est démontrée.
Quels sont les délais et les termes de référence ?
A) Enregistrement d’un avis d’hypothèque légale
Pour maintenir le droit à une hypothèque légale au Québec, le bénéficiaire doit publier un avis au registre foncier dans les 30 jours suivant la fin des travaux et le signifier au propriétaire8. Le concept d’achèvement des travaux correspond généralement à la date à laquelle les travaux prévus dans les plans et les estimations ont été finalisés, par opposition à la simple correction des lacunes. Il convient de noter que la date de délivrance du certificat par les professionnels ne correspond pas nécessairement à la date d’achèvement des travaux ; il s’agit d’une question factuelle.
B) Enregistrement de l’avis de l’exercice d’un recours hypothécaire
Également pour conserver le droit à cette sûreté, un avis de l’exercice d’un recours hypothécaire doit être inscrit au registre foncier, cette fois dans les six (6) mois suivant la fin des travaux. des recours peuvent ensuite être entrepris par le bénéficiaire, qu’il s’agisse de la vente sous contrôle judiciaire, de la prise en charge, de la vente par le créancier ou de la prise de possession à des fins administratives.
Peut-on valablement y renoncer ?
Il est possible de renoncer au droit à l’hypothèque légale de la construction, par opposition au droit de publier, d’enregistrer ou d’enregistrer une hypothèque légale10. Il faut donc accorder une attention particulière à la rédaction de la clause de renonciation et faire preuve de vigilance dans le choix des termes utilisés.
Enfin, sachez qu’un simple vice procédural peut se révéler fatal en matière hypothécaire légale, d’où l’importance de respecter chacune des conditions de validité. Pour de plus amples renseignements sur l’hypothèque légale de la construction et son application en droit québécois, n’hésitez pas à communiquer avec l’un de nos professionnels.
Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp., 2016 QCCA 620.2 Article 2952 C.C.Q.3 De tous les niveaux de sous-traitance4 Article 2728 C.C.Q.5 Article 2726 C.C.Q.6 9072-7892 Québec inc. (Pro-Co Beauce) v. Raymond Leblanc inc., 2014 QCCA 909; R. Piché Dynamitage inc. v. 9180-6646 Québec inc., 2017 QCCA 1635.7 Société de cogeneration de St-Félicien v. Industries Falmec inc., 2005 QCCA 441.8 Article 2727 C.c.Q.9 Article 2727 C.c.Q.10 Article2936C.c.Q.
