La loi Pinel prend en charge l’artisanat, les TPE et les commerces en général. Depuis 2014, elle se veut protéger le locataire lors la signature du bail commercial. Par cette loi, il peut donner congé au propriétaire ou bailleur par lettre recommandée via accusé de réception (par un huissier de justice), être assisté en cas de difficulté de son commerce et établir un état des lieux pour se protéger de litiges.
Plan de l'article
- Signer un bail commercial : Les situations qui imposent un état des lieux
- Etat des lieux bail commercial loi pinel : Son application
- La forme que prend un état des lieux
- Les réformes de la loi Pinel sur le bail d’un local commercial
- Les conséquences d’un état des lieux mal réalisé
- Les obligations du bailleur et du locataire en matière d’état des lieux dans le cadre de la loi Pinel
Signer un bail commercial : Les situations qui imposent un état des lieux
Depuis cette loi, le bailleur et le locataire doivent, en amont de la signature du contrat de location, faire un état des lieux contradictoirement. A défaut, ils doivent passer par un huissier, en se partageant les divers frais que cela engagera.
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Il est obligatoire, pour éviter tout litige, d’établir un état des lieux :
- Lors de la signature d’un bail commercial ;
- Au terme du bail, donc au moment de quitter les lieux ;
- Lors de la remise du bail commercial à une autre personne ou entreprise ;
- Dans le cadre d’une mutation ou d’une donation ;
- Lors de la vente du FDC.
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L’établissement d’un état des lieux a des répercussions fonctionnelles et juridiques pour le bailleur et le locataire. Au moment de débuter votre activité commerciale, il faut y apporter un très grand soin pour ne pas se tromper.
Etat des lieux bail commercial loi pinel : Son application
L’obligation d’effectuer un etat des lieux d’un bail commercial avec huissier a plusieurs conséquences.
Obligation d’ordre publique
Selon l’article L.145-40-1 que l’on peut voir dans le code de commerce, il est nécessaire au moment de signer un contrat de bail, de dresser un état des lieux par les deux parties. Si ce n’est pas la situation, alors il faut faire appel à un huissier de justice ou un agent immobilier, avec les honoraires à partager entre les deux parties.
Absence d’un état des lieux : Les risques pour le propriétaire-bailleur
Si le bailleur n’impose pas au preneur de dresser un état des lieux, alors il peut invoquer la présomption selon laquelle, s’il n’y a pas d’état des lieux, alors le locataire est supposé avoir reçu le bien loué en bon état. Dans ce cas, le dépôt de garantie destiné à couvrir les réparations locatives, doit être restitué en totalité.
Son application dans le temps
C’est une obligation s’appliquant au bail conclu ou renouvelé à partir de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
La forme que prend un état des lieux
L’état des lieux doit décrire avec précision l’état des pièces avec les équipements fournis, ainsi que les données utiles pour une pleine possession. Chaque local, en fonction de sa configuration et de l’activité à faire, peut-être spécial. Ainsi, il est recommandé de :
- Ecrire la surface habitable ;
- Démontrer les diagnostics effectués ;
- Détailler le nombre de pièces ;
- Evaluer la vétusté des lieux au moment de signer un bail ;
- Décrire les murs, les plafonds, le sol, les plinthés…
Les réformes de la loi Pinel sur le bail d’un local commercial
Le bail dérogatoire est spécifique. Sa durée ne doit pas dépasser les 3 ans. Quand il y a des baux dérogatoires successifs, la durée totale ne peut excéder les 3 ans. Cela permet au locataire de ne pas s’engager sur le long terme.
Or, depuis l’instauration de la loi Pinel, un état des lieux est nécessaire, même en cas de bail dérogatoire. Ainsi, il est impératif de le joindre au contrat de location.
Ainsi grâce à cette loi, le locataire peut stopper le contrat à tout moment en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception et par l’intermédiaire du huissier au propriétaire. C’est un avantage de taille pour contrer les difficultés financières.
Les conséquences d’un état des lieux mal réalisé
Un état des lieux mal réalisé peut engendrer plusieurs conséquences néfastes pour les deux parties. Effectivement, si le locataire ne mentionne pas tous les défauts présents lors de la visite ou s’il omet une partie du bien loué, il devra en supporter les conséquences financières lorsque sa responsabilité sera engagée.
À l’inverse, si le propriétaire ne prend pas en compte ces remarques et qu’il doit effectuer des travaux coûteux après que le locataire ait quitté le local, c’est lui qui fera face aux frais inhérents à cette rénovation. Cela peut aussi se traduire par une retenue sur la caution à hauteur des sommes nécessaires à la réalisation de ces travaux.
Vous devez prendre du temps pour réaliser un état des lieux minutieux afin d’éviter toute contestation ultérieure. Les détails sont importants : fissures au mur, traces sur les sols et plafonds… Tout doit être notifié avec précision dans l’état des lieux. Si besoin est, n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste tel qu’un huissier de justice pour éviter tout conflit entre parties.
NB: Pour rappel, ce texte est généré automatiquement par un modèle statistique et linguistique.
Les obligations du bailleur et du locataire en matière d’état des lieux dans le cadre de la loi Pinel
La loi Pinel encadre de manière stricte les états des lieux d’un bail commercial. Le bailleur et le locataire ont tous deux des obligations dont il faut tenir compte.
Tout d’abord, le bailleur doit réaliser un état des lieux précis avant la signature du contrat de location. Cet état des lieux doit comporter toutes les informations nécessaires concernant l’état du local commercial loué : défauts apparents, équipements présents dans le bien…
De même, à la fin de la période locative, c’est-à-dire lorsque vient le moment pour le locataire de quitter les lieux, un nouvel état des lieux doit être réalisé afin de comparer l’état initial du local avec son état actuel. Cela permettra au propriétaire de constater si certains dommages ont été causés ou si tout est en ordre.
Le locataire a aussi une certaine responsabilité quant à la réalisation d’un bon Etat Des Lieux (EDL). Effectivement, celui-ci devra répertorier tous les éléments non fonctionnels ainsi que ceux qui sont en mauvais état dès leur entrée dans les lieux.
Il faut être attentif aux délais impartis pour effectuer ces opérations obligatoires car ils peuvent varier selon chaque situation :
Il est donc primordial de veiller à ce que ces états des lieux soient correctement effectués afin d’éviter toute contestation ultérieure. Sachez qu’en cas de litige relatif à un EDL mal réalisé ou non-conforme aux normes Pinel, vous pouvez faire appel gratuitement à la commission départementale de conciliation.
