La bible de la SCI familiale

Avant de se lancer dans la création d’une SCI familiale, il est important de bien connaître son mode de fonctionnement. Mais qu’est-ce qu’une SCI familiale ? Quelles sont ses caractéristiques ? Et quelles sont les démarches à suivre pour créer une SCI ? Découvrez ici les réponses !

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale (ou Société Civile Immobilière Familiale) est une société dans laquelle les membres d’une même famille apportent une quote-part d’immeuble qu’ils possèdent. La société en devient alors le propriétaire. En contrepartie, chaque apporteur récupère des parts sociales correspondant à son apport.

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Les membres d’une même famille jusqu’au 4^ème degré peuvent être réunis dans une SCI familiale. Enfant, arrière-grand-parent, parent, oncle/tante, neveu/nièce, petit-neveu/petite-nièce, … tous peuvent se rassembler dans cette dernière.

Grâce aux dispositions communes de toutes les sociétés, établies par les articles 1845 et suivants, et les articles 1832 et suivants du code civil, les SCI sont réglementées. Néanmoins, en raison des liens d’alliance ou de parenté entre les associés, la SCI familiale présente certaines caractéristiques spécifiques. Lorsqu’elle met un bien en location aux associés de la SCI ou à des tiers par exemple, celle-ci échappe au caractère d’un bailleur professionnel. Au lieu d’une durée de 6 ans, elle peut conclure un bail d’une durée minimum de 3 ans. La SCI familial est alors un bailleur particulier.

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Si un associé n’a pas des liens avec les autres dans la SCI, celle-ci pourra perdre son caractère familial.

Principales caractéristiques d’une SCI familiale

Voici les principales caractéristiques d’une SCI familiale :

Durée de vie

La durée de vie d’une SCI doit être précisée lors de sa création. Cette durée ne dépasse pas les 99 ans. La SCI est automatiquement dissoute à échéance. Néanmoins, sa durée peut être prolongée, si c’est la décision des associés.

Gérance

Une SCI familiale est gérée par une personne désignée par les associés. Le dirigeant doit être un membre de la famille et fait partie souvent des associés.

Le gérant assure plusieurs missions dans une SCI familiale :

• Gérer la société,
• Assurer les relations avec les banques,
• Convoquer les autres associés à l’assemblée générale,
• Charger des actes administratifs attachées à la société,
• Organiser des visites, établir le bail, percevoir les loyers.

Un dirigeant de la SCI familiale doit alors être une personne qui est capable d’assumer toutes ces responsabilités. Sans l’accord de ses associés, celui-ci ne peut pas décider de vendre un bien. Concernant son mandat, la durée de celui-ci est mentionnée dans les statuts.

Responsabilité indéfinie mais non solidaire

Dans une SCI familiale, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Leur responsabilité n’est donc pas bornée à leurs apports.  Les créanciers peuvent se retourner contre les biens personnels des associés si la SCI est en cas de difficultés financières. Toutefois, cette responsabilité est non solidaire. Les associés sont responsables de la dette de la société à proportion des parts qu’ils disposent.

Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels avantages ?

Les avantages d’une SCI familiale sont nombreux :

Gestion d’un bien immobilier partagé facilitée par rapport à l’indivision

Le gérant garantit la gestion des immeubles dont la SCI est propriétaire. Tant que ses démarches relèvent des affaires courantes, celui-ci n’a pas besoin de consulter les autres associés. La gestion confiée à une personne unique permet de fluidifier la prise de décision et de gagner du temps pour les autres associés.

En revanche, au cours d’une assemblée générale, la modification des dispositions statutaires, la révocation du gérant, la cession ou l’acquisition d’un bien devront être soumises à un vote par tous les associés. Cela permet d’assurer l’unité du patrimoine familial. Le quorum et les règles de majorité, quant à eux, sont écrits dans les statuts.

Préparer sa succession et profiter d’avantages fiscaux pour la transmission de son bien

La SCI familiale est avantageuse à plus d’un titre en matière de transmission.

Donations familiales

Tous les 15 ans, le donateur est exonéré de droits de mutation dans la limite de 100 000 € par parent et par enfant dans le cas des donations parents-enfants. Pour les donations grands-parents-petits, cette limite tombe à 31 865 €.

Lorsque les parents associent leurs enfants à la SCI familiale et procèdent à des donations successives, ceux-ci peuvent transmettre régulièrement des parts sociales et bénéficier d’un abattement prévu par la loi.

Démembrement de propriété

Les parents ont intérêt à démembrer les biens immobiliers de la SCI, en vue de leur succession. Cela leur permettra de transmettre uniquement la nue-propriété à leurs enfants et de rester usufruitiers. Néanmoins, ils peuvent rester les seuls gérants des biens transmis si cela est indiqué dans les statuts de la SCI. Sans leur consentement, leurs enfants seront empêchés d’en faire quoi que ce soit de leur vivant.

Lors du décès des usufruitiers, la nue-propriété deviendra pleine propriété, sans acquitter des droits de mutations. Dans le cas d’une propriété héritée, ces derniers représentent normalement jusqu’à 45% de la valeur du bien. Par ailleurs, la combinaison des donations successives et le démembrement de propriété est une solution fiscalement imbattable. Le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût aux héritiers grâce à cette solution.

Décote

Une décote allant de 10 à 15% est appliquée après avoir calculé les parts sociales d’une SCI familiale qui sont considérés comme des actifs difficiles à vendre. La somme des parts est inférieure à la valeur réelle du bien.

Augmenter sa capacité d’emprunt pour acquérir un bien immobilier

La SCI familiale permet aux personnes issues d’une même famille de rassembler leurs capitaux afin d’effectuer des investissements immobiliers. De ce fait, un véritable levier d’acquisition immobilière est constitué par celle-ci.

Emprunter par le biais d’une SCI permet d’obtenir facilement les prêts bancaires et d’accroître la capacité de l’emprunt. Cela tient à la responsabilité indéterminée et non solidaire à la SCI. En fait, la banque peut se retourner contre chacun des associés et se payer sur leurs biens personnels, à proportion des parts de la SCI, si l’emprunt contracté en son nom n’est pas remboursé par celle-ci. C’est pour cette raison que la SCI grossit le trait. Elle considère la capacité d’emprunt de tous les associés et les additionne afin de définir la capacité d’emprunt de la SCI.

Simplifier la cession tout en évitant la vente forcée du bien

Grâce à la procédure de licitation-partage, la SCI familiale peut éviter la vente forcée d’un bien qui peut apparaître dans le cas d’une indivision successorale. Par ailleurs, il est envisageable et plus facile de vendre plus facilement en SCI. Pour cela, il suffit que la majorité des associés se mettent d’accord. Dans le cas d’une indivision, il faut par exemple se résoudre à engager des démarches judiciaires, obtenir l’unanimité, etc.

Actuellement, les autres associés peuvent préempter les parts si un seul associé souhaite les vendre dans le cadre d’une SCI familiale. C’est seulement à l’issue d’une procédure d’agrément que celles-ci pourront être vendues à un membre de la famille ou à un tiers. En outre, en cas de cession, il est possible de contourner le droit de préemption des villes. En fait, si plus de la moitié des parts est vendue d’un coup, celui-ci ne pourra pas être exercé.

Quelles sont les démarches à suivre pour créer une SCI ?

La création d’une SCI n’est pas une simple affaire surtout si l’on rédige soi-même les statuts. Pour créer n’importe quelle entreprise, les étapes sont les mêmes. Les démarches à suivre pour créer une SCI sont les suivantes :

La rédaction des statuts

Pour créer une SCI, il faut tout d’abord rédiger les statuts. Quelques mentions doivent être énoncées dans ces statuts. Il s’agit du nom de la société, sa durée de vie, son siège, son objet social, les apports et les noms des associés, ….

En suivant certains modèles, il est possible d’écrire les statuts par soi-même. La gratuité est l’avantage de cette rédaction par soi-même. Mais, si l’on ne maîtrise pas le contenu, cela peut être risqué. Il est aussi envisageable de les faire rédiger par un professionnel ou par une plateforme spécialisée en rédaction de statuts. Néanmoins, le choix de cette rédaction dépendra de votre temps, de l’argent, de votre degré d’expertise dont vous disposez.

Par ailleurs, LegalStart pourra vous montrer comment créer une sci en ligne !

Le dépôt du capital social à la banque

Après la rédaction des statuts, vous devez déposer votre capital social sur un compte bancaire au nom de votre SCI. L’ensemble des apports des associés est compris dans ce capital social. Aucun capital minimum n’est requis lors de la création d’une SCI. Vous pouvez la créer même avec un euro de capital sociale.

La publication d’une annonce légale au journal officiel

Une fois que votre capital social a bien été déposé à la banque, passez maintenant à la publication d’une annonce dans le journal d’annonces légales (JAL). Cela doit se faire dans le département auquel se situe votre siège. Le public connaîtra votre société lorsque cette démarche est accomplie.

La constitution et le dépôt du dossier au greffe du Tribunal de commerce

Pour finir, vous devez constituer et déposer un dossier d’immatriculation auprès du tribunal de greffe. Le dossier doit comporter les éléments suivants :

• Le formulaire M0 à remplir pour tout création d’entreprise,
• Les statuts,
• L’attestation de parution dans le JAL,
• Et l’attestation de dépôt du capital social.