Garantie hypothécaire et emprunt : explication et coût

Les transactions immobilières sont régies par de nombreuses garanties et modalités. Qu’est ce qu’un bien immobilier hypothéqué et qu’est-ce qu’un emprunt avec garantie hypothécaire ? On vous explique tout sur cette opération de banque qui protège l’établissement prêteur face à des impayés de prêt ou de crédit de la part d’un emprunteur.

Hypothèque : la garantie hypothécaire lors d’un prêt immobilier

Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt immobilier ou un crédit sur le long terme (entre 15 et 30 ans), la banque ou l’établissement prêteur se met en avant et prend certains risques. Face à un emprunteur défaillant, à une incapacité de payer ou à de graves impayés sur le remboursement mensuel prévu, il est possible de prévoir une forme de caution : c’est la garantie hypothécaire, ou hypothèque. 

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Le fonctionnement d’une hypothèque

Non, nous ne sommes pas dans une partie géante de Monopoly, mais bel et bien dans la réalité. Il n’est pas rare qu’un emprunteur ne puisse pas remplir son devoir de remboursement : il est dit “défaillant”. C’est là que vient l’hypothèque. L’hypothèque est une garantie qui permet à une banque – ou à tout établissement prêteur – de se prémunir de toute défaillance de la part d’un emprunteur immobilier.

Le bien immobilier concerné par le prêt immobilier (ou un autre bien possédé par l’emprunteur, voire même plusieurs) est hypothéqué. Ceci signifie que le bien immobilier peut être saisi et vendu afin que la banque récupère l’intégralité du capital prêté. Ce sont des situations extrêmes mais plus courantes qu’on ne le pense. Une saisie de bien immobilier suite à prêt ou crédit impayé a un coût. La saisie ne peut excéder la valeur du bien immobilier.

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En amont, une garantie hypothécaire est formulée par écrit chez le notaire (acte authentique de notaire). Elle est ensuite inscrite au bureau de la Publicité foncière.

Les tenants et les aboutissants de l’hypothèque : le coût

L’hypothèque a-t-elle un prix ou un coût ? Oui, toute hypothèque a un coût. Au moment de signer l’acte notarié, l’emprunteur paie des frais d’hypothèque. Ces frais seront reversés en partie au service de la Publicité foncière mais également au Trésor Public.

Le calcul des frais d’hypothèque 

Pour calculer vos frais d’hypothèque, il faut savoir que ceux-ci sont calculés en fonction du montant du prêt garanti par l’hypothèque. Celui-ci représente environ 1,5 % à 2 % de ce montant.

Vos frais d’hypothèque sont constitués de :

• taxe de publicité foncière (0,7 % du prêt)
• déboursés
• contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix de vente, minimum de 15 euros)
• émoluments du notaire
• coût des recherches d’états hypothécaires et de la TVA à 20 %

À noter : les émoluments d’un notaire ne sont pas calculables à l’avance en fonction d’un pourcentage étant donné que les tarifs d’un notaire ne peuvent pas être fixés librement. Un barème mis en place par l’État doit être scrupuleusement suivi. 

Les émoluments du notaire 

De manière générale, les émoluments d’un notaire représentent :

• 1,333 % d’un prêt compris entre 0 et 6 500 euros. 
• 0,55 % d’un prêt compris entre 6 501 euros et 17 000 euros
• 0,366 % d’un prêt compris entre 17 001 euros et 30 000 euros
• 0,275 % pour tout emprunt supérieur à 30 001 euros

Hypothèque : les garanties pour l’emprunteur ?

En choisissant le système de l’hypothèque pour être sûr d’avoir une garantie pour payer votre prêt, vous avez une garantie. C’est un grand risque à prendre, bien sûr. Tout emprunteur qui se lance dans une hypothèque prend ce risque conscient de pouvoir perdre son bien immobilier ou même plusieurs biens immobiliers. Le bien sera saisi en cas de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur. 

Avant de contracter un crédit, évaluez votre capacité d’emprunt avec sérieux et à l’aide de votre conseiller bancaire. L’inscription au droit d’hypothèque est en quelque sorte une forme de caution ou de cautionnement mis en place pour protéger les transactions financières immobilières et tout établissement prêteur. Ce n’est en aucun cas un privilège pour une banque : la relation de prêteur à emprunteur est une relation donnant-donnant. 

Connaître sa capacité de remboursement

Les prêts et crédits contractés doivent pouvoir être remboursés avec les taux d’intérêts prévus. Une fois les biens hypothéqués, ils partent à la vente. L’emprunteur peut les considérer perdus et absents au patrimoine foncier futur. Une saisie est très difficile à vivre, surtout si le bien en hypothèque est le logement actuel de l’emprunteur. Veillez donc bien à réfléchir à votre emprunt et à votre avenir avant d’être dépassé par une ou plusieurs hypothèques.

L’assurance emprunteur : se prémunir

Au moment de contracter un crédit immobilier, une assurance vous est proposée. Si vous avez un doute sur votre capacité future de remboursement et même si votre situation actuelle vous prédispose à un sentiment de sécurité, il peut être utile de souscrire une assurance emprunteur pour votre crédit immobilier.

Les coûts liés à la garantie hypothécaire : frais de notaire, frais d’inscription, etc

Les coûts liés à la garantie hypothécaire : frais de notaire, frais d’inscription, etc.

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier avec une garantie hypothécaire, il y a plusieurs coûts à prendre en compte. Les principaux sont les frais de notaire et les frais d’inscription au droit d’hypothèque.

Les frais de notaire correspondent aux honoraires du notaire qui rédige l’acte hypothécaire. Ils représentent généralement entre 1 % et 2 % de la valeur totale du bien immobilier acheté.

Les frais d’inscription au droit d’hypothèque dépendent quant à eux du montant emprunté. Cette inscription est obligatoire pour qu’une banque puisse inscrire votre bien comme garantie sur le prêt que vous avez contracté auprès d’elle. Elle est réalisée par un service des impôts fonciers. Dans certains cas, ces droits peuvent être exonérés (notamment dans le cadre d’un logement social).

En plus des deux types de frais précédemment cités, il faut aussi prendre en considération les éventuels frais administratifs supplémentaires. Ces derniers incluent notamment les coûts liés aux démarchages lorsqu’il s’agit de changer l’hypothèque ou encore lorsqu’il faut ajouter une nouvelle clause fictive.

Pensez à bien vous engager. Effectivement, les frais annexés à la garantie hypothécaire peuvent rapidement faire grimper la note et peser sur votre budget familial.

Il est aussi possible d’envisager des alternatives à l’hypothèque pour disposer d’une garantie, telles que le cautionnement ou encore l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Ces deux options offrent une garantie au prêteur mais sont moins contraignantes pour l’emprunteur en termes de coûts supplémentaires.

Comment obtenir une garantie hypothécaire pour un prêt immobilier : démarches et critères d’éligibilité

Comment obtenir une garantie hypothécaire pour un prêt immobilier : démarche et critères d’éligibilité ?

Obtenir une garantie hypothécaire est indispensable si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier. Voici les étapes à suivre pour y parvenir.

La première étape consiste à trouver le bien immobilier que vous voulez acheter et à estimer sa valeur vénale. Une fois votre budget défini, vous devez contacter une banque ou un courtier afin de discuter des différentes options qui s’offrent à vous en termes d’emprunt. La banque se chargera ensuite d’étudier votre dossier ainsi que la valeur du bien mis en garantie avant de donner son accord pour l’hypothèque.

Il faut aussi savoir qu’il existe certains critères d’éligibilité qui doivent être remplis pour pouvoir bénéficier d’une garantie hypothécaire. Il faut avoir une capacité financière suffisante pour rembourser le prêt dans les temps impartis. Cette capacité sera évaluée par la banque lorsqu’elle examinera votre demande.

Le bien mis en hypothèque doit répondre aux normes en vigueur concernant l’urbanisme et la construction (réglementation environnementale RE2020). Il doit aussi être situé sur le territoire français métropolitain ou ultramarin. Les droits liés au bien doivent appartenir intégralement au demandeur du crédit (ou à lui et son conjoint).

Vous devez noter que la garantie hypothécaire ne sera mise en place qu’une fois les formalités administratives nécessaires effectuées. Ces formalités sont notamment l’inscription au registre foncier du service des impôts fonciers et le versement des frais d’hypothèque.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès des professionnels de l’immobilier pour connaître précisément les critères d’éligibilité applicables dans votre situation.