Le dépôt de garantie, cette somme que le locataire doit remettre au propriétaire au moment de signer le bail, cristallise bien des interrogations. C’est une sécurité financière pour le bailleur, une sorte de filet contre les dégâts ou les loyers qui ne tombent plus. Mais à combien s’élève cette fameuse garantie ? Comment la verser ? Quelles sont les règles qui entourent sa restitution ? Toutes les réponses concrètes sont ici, pour que la gestion de votre bail ne ressemble pas à un jeu de piste.
|
Voici l’essentiel à retenir sur le sujet :
|
À quoi sert réellement un dépôt de garantie ?
Définir le dépôt sans confusion
Un dépôt de garantie n’est pas une caution. Concrètement, il s’agit d’une somme d’argent remise par le locataire au propriétaire afin de couvrir certains risques liés à la location. Cette somme peut servir à financer des réparations dues à des dégradations causées par le locataire, ou à compenser des loyers restés impayés.
En somme, le dépôt fonctionne comme un filet de sécurité pour le bailleur. Si un différend éclate pendant la durée du bail, cet argent peut permettre de régler une partie des sommes dues.
Les règles qui encadrent son fonctionnement
La législation prévoit un plafond pour le montant du dépôt de garantie, variable selon le type de logement loué.
En principe, le propriétaire exige le versement du dépôt au moment de la signature du bail. Ce montant doit figurer noir sur blanc dans le contrat, sans quoi il ne peut être exigé. Le bail doit donc mentionner explicitement le versement du dépôt et en préciser le montant.
Au terme du bail, le bailleur restitue le dépôt au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues.
Comment se fixe le montant du dépôt ?
Location vide : un cadre strict
Pour les locations non meublées, utilisées comme résidence principale, la loi impose un plafond correspondant à un mois de loyer hors charges. Les charges ne s’ajoutent donc pas à la base de calcul.
Un exemple concret : vous louez un appartement vide pour 500 € mensuels, auxquels s’ajoutent 10 € de charges d’entretien et 10 € d’eau. Le dépôt ne pourra excéder 500 €, et non 520 €.
Location meublée : des règles qui varient selon la date
Pour les locations meublées, deux cas de figure existent, chacun avec ses propres règles :
|
Date de signature du bail |
Montant maximal du dépôt |
|
Avant le 27 mars 2014 |
Aucune limitation réglementaire |
|
Depuis le 27 mars 2014 |
Dépôt plafonné à deux mois de loyer hors charges |
La différence tient à la valeur du mobilier fourni au locataire. Un canapé convertible, par exemple, représente une valeur ajoutée et peut être sujet à une usure plus rapide ou à des dommages.
Location saisonnière : liberté et usages
En matière de location saisonnière, le propriétaire fixe librement le montant du dépôt. Dans la pratique, il oscille généralement entre 20 % et 30 % du montant total de la location. Par exemple, pour une maison louée 1 000 € sur deux semaines, le dépôt se situera souvent autour de 200 à 300 €.
Si le dépôt est remis sous forme de chèque et que le propriétaire envisage de l’encaisser, il doit en avertir le locataire. Mais le plus souvent, pour ce type de bail court, le chèque n’est pas encaissé et il est rendu au locataire après l’état des lieux de sortie, sous réserve qu’aucun dégât ou retard ne soit constaté.
Colocation : partage et gestion collective
Quand un bail prévoit le versement d’un dépôt par plusieurs colocataires, la somme totale est répartie entre eux. En règle générale, le propriétaire n’est pas tenu de restituer la part du colocataire partant avant la fin du bail, sauf mention différente dans le contrat. Le colocataire sortant doit patienter jusqu’à la fin du bail ou s’arranger avec ses cohabitants pour le remboursement.
Le versement du dépôt de garantie, concrètement
Qui doit s’en acquitter ?
Le dépôt est versé au propriétaire lors de la signature du bail. Généralement, c’est le locataire qui paie, mais un tiers peut aussi intervenir. Dans ce domaine, deux dispositifs sont à connaître :
- L’avance Loca-Pass d’Action Logement : il s’agit d’un prêt accordé aux locataires de moins de 30 ans ou salariés du secteur privé, jusqu’à 1 200 €.
- Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui peut prendre en charge le dépôt pour les locataires en difficulté, sous conditions.
Dans tous les cas, c’est au locataire de faire les démarches nécessaires ; le propriétaire n’intervient pas dans le processus.
Comment le dépôt est-il versé ?
Le dépôt n’est pas une obligation légale, mais dès lors qu’il est convenu, le propriétaire est libre de gérer la somme reçue. Le mode de versement est à choisir d’un commun accord : chèque, espèces ou (plus rarement) virement bancaire.
Si le dépôt est remis par chèque, le bailleur a tout intérêt à l’encaisser rapidement, car la validité d’un chèque n’excède pas un an. Un dépôt encaissé immédiatement permet de garantir qu’en fin de bail, la somme sera bien disponible, notamment en cas de litige ou de dégradation.
En cas de versement en espèces, le locataire peut demander un reçu précisant la nature et le montant du versement. Le propriétaire peut alors disposer librement de cette somme, à condition de la restituer intégralement ou partiellement à la fin du bail, selon l’état du logement.
Restituer le dépôt de garantie : comment et quand ?
Délais et conditions de restitution
Si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée et que le locataire n’a pas de dettes, le propriétaire doit rendre le dépôt sans retenue. En revanche, si des dégradations sont constatées, le bailleur peut retenir la somme nécessaire pour effectuer les réparations.
Le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer. Si le locataire n’a pas réglé son dernier mois et que des travaux sont nécessaires, le bailleur est en droit de réclamer l’intégralité de la somme due.
Pour le délai de restitution, la règle est simple :
- Un mois si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée
- Deux mois en cas de différences constatées
Frais de copropriété : peut-on retenir une partie du dépôt ?
Si la régularisation des charges de copropriété n’a pas encore eu lieu lors de la sortie du locataire, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt en attendant l’ajustement définitif.
Par exemple, si un locataire quitte son logement le 1er décembre alors que les comptes de charges couvrant jusqu’au 30 novembre ne sont pas encore arrêtés, le bailleur pourra conserver une fraction du dépôt, jusqu’à 20 %, en attendant le décompte final.
Le dépôt de garantie n’est pas un simple détail administratif dans la location d’un logement. C’est un point d’équilibre entre confiance et précaution, droits des locataires et responsabilités des bailleurs. Le comprendre, c’est éviter bien des quiproquos et sécuriser, pour chacun, la fin comme le début de toute aventure locative.
