Mis à jour le 15/07/2019
Quelle est la réglementation pour le travail d’une maison mitoyenne ? Quels sont les droits et obligations des propriétaires d’un mur semi-détaché ? Comment mettre en place un projet fonctionne qui implique une intervention sur un mur semi-détaché, une clôture ou sur la propriété de votre voisin ? Works DIY vous donne toutes les informations sur la réglementation du travail d’une maison mitoyenne et le processus à suivre lorsque votre projet fonctionne implique une intervention sur la partie mitoyenne de votre maison ou de votre terrain.
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Avant de plonger dans la législation, il vaut mieux cerner ce que recouvre la notion de mitoyenneté lorsque l’on évoque les règles applicables à un mur ou un terrain partagé.
Un mur mitoyen, c’est tout simplement un élément construit à la limite de deux propriétés, dont la propriété revient aux deux voisins. Deux situations reviennent souvent :
- Un mur mitoyen : il sépare deux terrains ou deux maisons, et appartient à parts égales aux deux propriétaires.
- Une clôture mitoyenne : haie, grillage, palissade ou tout autre dispositif commun, situé sur la limite séparative.
Mais attention : ce n’est pas parce qu’une séparation existe qu’elle est automatiquement partagée. Par exemple, une palissade posée en lisière du terrain voisin, sans empiéter, appartient à ce dernier. Impossible alors d’y toucher sans son accord.
Ce que dit la loi sur la mitoyenneté
Le Code civil encadre la mitoyenneté à travers plusieurs articles :
- Murs : articles 653 à 665
- Clôtures : articles 666 à 670
Dès lors qu’un mur ou une clôture est déclaré mitoyen, il l’est dans sa totalité : chaque voisin en possède autant l’un que l’autre, et ce, sur toute l’épaisseur de l’ouvrage.
Entretenir un mur ou une clôture mitoyenne
Conséquence directe : l’entretien incombe à la fois aux deux propriétaires. Les frais doivent donc être répartis équitablement.
Par défaut, un mur situé entre deux terrains est présumé mitoyen. Sauf mention contraire dans un acte officiel, la jurisprudence retient certains critères pour statuer :
Par exemple, si le sommet du mur a une seule pente, il est réputé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente s’incline. Si le sommet est à double pente, le mur est considéré comme mitoyen.
Autre cas : pour un mur de soutènement séparant deux niveaux de terrain, le propriétaire du terrain le plus haut est présumé propriétaire du mur. Mais si ce mur empêche aussi la vue directe sur la maison voisine, il est alors considéré comme une clôture mitoyenne.
Rien d’étonnant, donc, à ce que la question de la mitoyenneté déclenche parfois des discussions animées entre voisins, surtout en l’absence de document officiel. Pour lever toute ambiguïté, mieux vaut consulter cette page web qui explique le caractère mitoyen d’un mur.
Renoncer à la mitoyenneté
Un propriétaire peut décider de renoncer à la mitoyenneté, par exemple pour ne plus avoir à partager les frais. Une fois ses droits abandonnés, il ne pourra plus intervenir sur le mur concerné.
Cette renonciation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou devant notaire.
À noter : si un des voisins prouve qu’il a entretenu seul le mur durant 30 ans, il peut revendiquer la pleine propriété et faire perdre au mur son caractère mitoyen.
L’abandon de la mitoyenneté ne concerne que les éléments de séparation comme les clôtures. Impossible toutefois de renoncer à la mitoyenneté d’un mur qui fait partie d’une maison.
Construire ou planter à proximité d’un mur mitoyen
Dès qu’un projet prévoit des travaux en limite de propriété, le risque de tensions pointe le bout de son nez. Les règles de construction dépendent de la nature de l’ouvrage et de la localisation des deux parcelles.
Respecter la limite séparative
Avant toute construction, pose de clôture ou extension,, il faut s’assurer de rester strictement dans les limites de sa propriété. Si la moindre emprise déborde, le voisin peut exiger la démolition de ce qui a été construit, et parfois même aux frais du contrevenant. Mieux vaut donc prendre les devants.
Faire appel à un géomètre règle bien des litiges. Avec ses relevés précis, il définit la frontière exacte du terrain et indique la zone constructible.
Le professionnel examine les plans cadastraux, titres de propriété et accords existants pour dresser un procès-verbal de bornage. Déposer ce document chez le notaire officialise la limite et sécurise juridiquement chaque partie.
Pour approfondir ce sujet, consultez cet article sur le bornage et le tarif d’un géomètre.
Installer une nouvelle clôture
La clôture doit s’aligner précisément sur la limite du terrain, sans empiéter chez le voisin. Tant qu’elle reste sur votre parcelle, aucune restriction particulière ne s’applique, sauf règles locales d’urbanisme ou du lotissement, couleurs, hauteurs ou matériaux peuvent être imposés.
Avant d’entamer les travaux, passez à la mairie pour vérifier les règles spécifiques. Prévenir le voisin n’est pas une obligation, mais la courtoisie reste souvent le meilleur allié pour éviter les mauvais départs.
Attention : si un droit de passage existe au profit du voisin, impossible de clôturer entièrement le terrain.
Créer une ouverture (fenêtre ou baie)
Installer une fenêtre sur un mur mitoyen n’est pas anodin : la loi protège la vie privée de chacun. Pour une vue directe sur le terrain voisin, la distance minimale entre l’ouverture et la limite séparative doit atteindre 1,90 m. Pour une vue oblique, 60 cm suffisent. Ces distances ne s’appliquent pas si la fenêtre donne sur un mur aveugle, un toit fermé ou directement sur le ciel.
Planter à proximité de la limite
Les règles de mitoyenneté valent aussi pour les plantations. Selon le Code civil, la distance minimale à respecter dépend de la hauteur des arbres et arbustes : plus de 2 m de haut, au moins 2 m de la limite ; moins de 2 m de haut, 50 cm suffisent. La mesure se fait depuis le centre du tronc jusqu’à la séparation des terrains.
À Paris et en région parisienne, il n’y a pas de distance minimale imposée, mais certaines communes prévoient des exceptions. Un passage à la mairie permet d’y voir clair.
Travailler sur un mur mitoyen
Avec un mur ou une clôture mitoyenne, chaque voisin peut utiliser la structure pour réaliser des travaux ou aménagements : adosser une construction, fixer des poutres dans l’épaisseur du mur, etc.
Pour l’insertion de poutres, il faut laisser un espace de 5,5 cm côté voisin. Si ce dernier souhaite faire de même, il peut exiger que les poutres soient raccourcies à la moitié de l’épaisseur du mur.
Retrouvez les cas concrets sur cette page dédiée à la construction sur mur mitoyen.
Il est tout à fait possible de soutenir une extension ou un abri sur un mur mitoyen. Si la surface ajoutée dépasse 5 m2, une déclaration préalable ou un permis de construire peut être requis.
Pour surélever un mur mitoyen, nul besoin d’obtenir l’accord du voisin : celui qui prend l’initiative finance seul l’élévation. Le voisin n’a aucune obligation d’y participer. Cependant, il est prudent de l’informer, car s’il estime que le mur ne supporte pas cette modification, il peut exiger que l’intégralité des réparations soit prise en charge par l’auteur du projet.
Côté plantations, la culture en espalier (plantes palissées contre le mur) reste libre, tant que rien ne dépasse la hauteur du mur. Chacun peut suspendre des objets de son côté, à condition de ne pas fragiliser l’ouvrage.
Impossible en revanche de percer une ouverture sur un mur mitoyen sans l’accord écrit des deux propriétaires.
Demander l’autorisation pour des travaux chez le voisin
Si votre projet nécessite d’intervenir sur la parcelle voisine, il faut informer le propriétaire du passage éventuel d’ouvriers chez lui.
Une simple demande orale peut suffire, mais une autorisation écrite précise la durée et la nature de l’intervention, et évite les malentendus.
Un accord signé par le voisin permet d’éviter bien des conflits.
En cas de refus, l’affaire peut être portée en référé devant le président du tribunal judiciaire. Cette procédure rapide peut aboutir à une autorisation d’accès temporaire, si le refus du voisin ne repose sur aucune raison sérieuse. Avant d’en arriver là, mieux vaut privilégier le dialogue et la recherche d’un terrain d’entente. L’entente cordiale reste la meilleure garantie d’un voisinage serein, et d’un projet mené sans nuages.
