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Signer un bail, c’est déjà tout un parcours. Mais quand le besoin de modifier le contrat surgit en cours de route, le flou s’invite souvent à la table des discussions.
Pour éviter toute ambiguïté ou mauvaise surprise, il vaut mieux formaliser la modification par un avenant au bail. Ce document fixe noir sur blanc les changements décidés entre propriétaire et locataire, de façon à sécuriser les deux parties.
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Voyons comment s’y prendre, dans quelles situations un avenant se justifie, et comment l’écrire sans se tromper.
Modèle d’avenant au bail
Modifier un bail ne requiert pas les mêmes formalités que pour la signature initiale. Néanmoins, un modèle structuré permet de ne rien oublier d’important. Un avenant bien rédigé rappelle toujours :
- L’identité complète de chaque partie
- La référence au bail original
- Les raisons précises motivant la modification
- La ou les clauses du bail modifiées
En consultant un modèle d’avenant, on s’aperçoit vite que l’essentiel se joue dans la clarté de la modification apportée au bail d’origine. Plus la formulation est précise, moins il y a de place pour l’interprétation. Plus loin, nous détaillons les cas de figure les plus fréquents de modification.
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Cas concrets de modification du bail
Certains changements au sein du contrat locatif s’imposent parfois. Voici les situations les plus courantes où un avenant s’avère nécessaire. Adaptez chaque exemple à votre contexte particulier :
Ajout d’un colocataire
Imaginons qu’un nouvel occupant rejoigne la colocation. Le bailleur accepte alors d’intégrer M. Robert Dubois, né le 02/08/1985 à Paris, en tant que nouveau locataire. Il s’engage à respecter toutes les clauses du bail signé le 13/01/2016, y compris la solidarité avec les autres colocataires.
Deux scénarios particuliers existent lors de l’ajout d’un locataire. Si ce dernier prend la place d’un sortant, il convient de préciser les conditions de remise des lieux :
Dans ce cas, M. Robert Dubois remplace M. Julien Durand, qui a donné congé pour la XXXX. La solidarité de Julien Durand prend fin sur le bail initial, et Robert Dubois devient cotitulaire aux côtés des autres locataires (à mentionner expressément dans l’avenant).
Un état des lieux de sortie est alors réalisé avec tous les signataires du bail initial, suivi d’un nouvel état des lieux avec les signataires du bail modifié. Si une partie du dépôt de garantie a été restituée au locataire sortant, les cotitulaires du bail modifié s’engagent à compléter la somme auprès du propriétaire.
Autre cas : l’arrivée d’un second locataire sur un bail jusque-là individuel, sans clause de solidarité. L’avenant doit alors intégrer la clause suivante : en présence de plusieurs locataires, tous reconnaissent être solidaires et indivis de l’ensemble de leurs obligations, paiement du loyer, réparations, charges, indemnités éventuelles ou travaux une fois la location terminée. Si l’un des colocataires donne congé, la solidarité cesse dès son remplacement, ou à défaut, six mois après la fin du préavis. De plus, la garantie apportée pour le colocataire partant cesse selon les mêmes règles, et toute personne se portant caution doit préciser pour quel locataire elle s’engage.
Franchise de loyer temporaire
Il arrive aussi que le propriétaire accorde une remise ponctuelle. Par exemple, une réduction équivalente à 15 jours de loyer et de charges pour le mois de juin 2016. Le locataire bénéficiera ainsi d’une déduction de 355 euros, puis le loyer sera rétabli à 710 euros dès juillet 2016, pour la suite du bail et ses éventuels renouvellements.
Report de la date de paiement du loyer
Parfois, la situation du locataire nécessite de modifier l’échéance de paiement. Le propriétaire peut accepter de repousser la date limite du 10 au 15 de chaque mois, à compter de la prochaine échéance.
Réduction de loyer liée à une modification du bail
Propriétaire et locataire peuvent convenir de retirer un emplacement de stationnement du bail principal, pour le soumettre à un contrat séparé. À la suite de ce changement, le loyer principal est diminué de 40 euros, passant à 860 euros à partir du 5 décembre 2016.
Autorisation de sous-location
La sous-location est généralement interdite, sauf si le bailleur l’autorise expressément par avenant. Il suffit alors de préciser les conditions : par exemple, autoriser la sous-location saisonnière dans la limite de cinq jours par mois, ou une sous-location pour résidence principale avec accord écrit, sans dépasser le loyer initial.
Le propriétaire rappelle au locataire qu’il reste responsable du respect du bail initial par le sous-locataire, le bailleur n’ayant aucune obligation directe envers ce dernier.
1er modification du bail autorisant le sous-bail signé. Partenariat @airbnb_fr @century21fr https://t.co/GbqMmDSlPr
, Laurent Vimont, C21 (@LaurentVimont) 5 juillet 2018
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Quand l’avenant n’est pas nécessaire
Départ d’un colocataire non remplacé
Si votre bien est loué en colocation avec clause de solidarité, il se peut qu’un des colocataires souhaite quitter les lieux. La législation (loi ALUR) prévoit que la solidarité du locataire partant s’éteint six mois après son départ ou dès qu’il est remplacé.
Dans la pratique, si le colocataire n’est pas remplacé, le bail continue avec les locataires restants. La solidarité du sortant subsiste six mois, il n’est donc pas utile de rédiger un avenant à son départ : cela risquerait de lui retirer prématurément cette obligation.
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Achat d’un logement occupé
Lorsqu’une propriété occupée change de propriétaire, il n’est pas demandé de rédiger ou d’adapter un avenant. Le bail se transmet automatiquement au nouvel acquéreur, sans démarche supplémentaire. Seule condition : informer le locataire du changement pour la récupération des loyers.
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Financement de son acquisition
Un avenant n’est pas un détail administratif de plus : il protège, il clarifie, il prévient les malentendus. Prendre le temps de bien le rédiger, c’est s’éviter bien des complications, et garder la relation bailleur-locataire aussi apaisée qu’un bail bien ficelé.
