Alors que l’investissement de type SCPI devient de plus en plus populaire, les subtilités restent plutôt inconnues, comme les différentes manières de souscrire aux actions. Cependant, ce point n’est pas anecdotique et il est important d’examiner attentivement la question au moment de l’abonnement afin d’opter pour la méthode d’acquisition qui conviendra le mieux à votre stratégie patrimoniale.
Découvrez dans cet article comment acheter des scpi ,les avantages et les risques.
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Plan de l'article
Achat d’actions de SCPI au comptant
Le montant minimum pour l’achat d’actions de SCPI est relativement faible (de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros), de sorte que l’investisseur peut acquérir des actions de SCPI au comptant s’il a des économies suffisantes. L’achat d’actions de SCPI au comptant répond à plusieurs objectifs : investir indirectement dans l’immobilier, diversifier votre épargne, et créer un supplément potentiel de revenu. En effet, il est préférable d’investir dans une SCPI dont vous n’aurez pas besoin à court terme, la SCPI étant un investissement recommandé pour un minimum moyen de 8 ans.
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Il convient également de rappeler que l’investissement dans une SCPI comporte un risque de perte en capital et qu’il est donc essentiel de ne pas investir trop haut pour assurer la diversification de l’ensemble de sa richesse.
Achat d’actions de SCPI à crédit
Il est possible d’acheter ses actions de SCPI par le biais d’un crédit bancaire. Cela permet de parvenir à un arrangement financier attractif et à un effet de levier si les taux d’intérêt sont relativement faibles parce que le revenu de la SCPI peut potentiellement couvrir le remboursement du crédit.
En outre, l’achat d’actions de SCPI à crédit peut être avantageux sur le plan fiscal puisque l’investisseur peut déduire les intérêts sur emprunt sur les revenus immobiliers distribués par la SCPI. Elle pourrait ainsi réduire le montant de son impôt sur les revenus fonciers de la SCPI.
Attention, il n’est pas question de compter uniquement sur le rendement potentiel de la SCPI pour rembourser son crédit. En effet, la performance de la SCPI n’est pas garantie, et si elle devait diminuer, vos paiements mensuels devront quand même être remboursés. L’investisseur prend un risque dans le cas où le produit de la vente des parts et les dividendes ne suffisent pas à rembourser intégralement le crédit.
Si un investisseur ne rembourse pas le prêt, il se peut que les parts de la SCPI soient vendues, ce qui pourrait entraîner une perte de capital. Si le montant de la revente de ces unités est insuffisant pour couvrir le remboursement des versements mensuels, l’investisseur devra payer le montant restant dû.
Achat d’actions de SCPI en démembrement
Sachez que vous pouvez également acquérir des actions de SCPI en démembrement. Ce processus de division de la pleine propriété en deux parties : la propriété nue (le droit de disposer de la propriété) et l’usufruit (le droit d’utiliser la propriété et le droit d’en tirer un revenu), permet investisseur de choisir entre l’achat d’actions en propriété nue ou l’achat d’actions dans l’usufruit. Dans les deux cas, l’investisseur ne paiera pas la totalité du prix, mais seulement le prix correspondant au droit qu’il acquiert, calculé notamment sur la base de la durée du démembrement choisie par l’investisseur ou sur la base de son âge s’il s’agit d’un démembrement pour une durée de vie.
- L’ achat d’actions de SCPI en propriété nue permet de bénéficier d’un rabais sur le prix des actions équivalant au pourcentage acquis par l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruit est de 20 % sur une période donnée, le nus propriétaire acquiert la propriété nue pour 80 % de la valeur des actions de l’IPC en pleine propriété. Il recevra la pleine propriété, c’est-à-dire 100 % de la valeur des actions de l’IPAC, à l’expiration du démembrement. Le propriétaire nu bénéficiera d’une réduction de 20 % sur ses actions par rapport à la valeur totale de la propriété. Ainsi, il peut éventuellement acheter plus d’actions. Cette peut être pertinente pour un investissement afin de créer un revenu supplémentaire à la retraite. Par exemple, imaginons qu’à 50 ans vous avez acheté des actions de SCPI en propriété nue avec une période de démembrement de 15 ans. Vous ne recevrez aucun revenu potentiel de SCPI au cours de ces 15 années, mais vous avez pu acheter 100 actions au prix d’environ 80, en supposant une ventilation de 20% entre la valeur de l’usufruit et 80% pour la propriété nue. À 65 ans, vous recouvrez la totalité des biens sans impôt et prenez votre retraite en percevant le revenu supplémentaire potentiel de l’IPAC.
Note : Pendant la période de mutilation, le propriétaire nu ne perçoit aucun revenu et n’est donc pas soumis à une déclaration d’impôt sur le revenu de l’IPAC.
- Achat d’actions d’usufruit : permet à l’investisseur de percevoir les revenus payés par le SCPI sans avoir à bloquer les économies nécessaires à l’acquisition des actions en propriété nue. À la fin du démembrement, le investisseur qui détenait la propriété nue récupère également l’usufruit.
Acquisition d’actions dans SCPI via un contrat d’assurance-vie
Les unités de SCPI peuvent être souscrites en tant que supports d’unité de compte d’un contrat d’assurance-vie. Cependant, sachez que tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas l’IPAC. Jetez un coup d’œil à l’offre avant de souscrire votre contrat d’assurance-vie.
L’ imposition avantageuse du contrat d’assurance-vie attire les investisseurs. Les gains sont imposés à 24,7 % pour les contrats détenus sur une période de 8 ans. À condition, cependant, ne pas dépasser 150 000 euros en cours pour une seule personne et 300.000 euros pour un couple tous les contrats combinés parce que sinon la taxe forfaitaire 30% s’applique. Mais, pour les contrats de plus de 8 ans, sachez qu’il existe une allocation sur les gains : 4.600€ pour une personne seule et 9.200€ pour un couple, valable chaque année.
Il est à noter qu’il est impossible de souscrire aux unités de crédit de l’IPAC par le biais d’un contrat d’assurance-vie.
Les IPAC souscrites dans le cadre de l’assurance-vie sont des unités de compte qui présentent un risque de perte en capital.
La SCPI est un investissement non garanti soumis à des changements dans le marché immobilier d’entreprise. Les actions de SCPI doivent être acquises dans le but de diversifier le patrimoine et sur un horizon d’investissement à long terme.
La rentabilité d’un investissement en unités de SCPI n’est pas garantie. SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.
Comme SCPI n’est pas un produit coté, il a moins de liquidité que les actifs financiers.
Les conditions de retrait des parts de SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, étant donné que la Société de Gestion de Portfolio (SGP) ne garantit pas la liquidité des parts.
Pour l’IPC déficitaire foncier, chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir d’impôt comme unique la motivation.
