On achète un lot, on le revend après quelques travaux, et la question tombe à la signature du compromis : faut-il facturer de la TVA, et si oui, sur quel montant ? La réponse dépend moins du nombre d’opérations réalisées que de la manière dont l’administration fiscale qualifie l’activité.
Entre le marchand de biens déclaré et le particulier qui revend un bien après rénovation, la frontière est plus floue qu’on ne le croit. Le risque de requalification fiscale est bien réel.
Requalification en marchand de biens : ce qui déclenche un contrôle fiscal
Sur le terrain, la plupart des redressements ne visent pas des professionnels identifiés. Ils concernent des particuliers ou des SCI qui enchaînent des opérations d’achat-revente sans se déclarer comme marchands de biens.
L’administration fiscale retient deux critères cumulatifs pour requalifier une activité en activité de marchand de biens : le caractère habituel des opérations et l’intention spéculative au moment de l’achat. L’article 35-I-1° du CGI pose ce cadre. Concrètement, on n’a pas besoin de réaliser dix opérations par an. Deux reventes rapprochées avec plus-value peuvent suffire si le fisc démontre que l’acquisition visait dès le départ la revente avec bénéfice.
Le piège classique : acheter un bien via une SCI, y faire des travaux significatifs, revendre à un prix supérieur, puis recommencer avec un autre lot. La SCI a un objet civil de gestion patrimoniale, pas un objet commercial. Si l’opération se répète, l’administration peut requalifier l’ensemble en activité de marchand de biens, avec rappel de TVA, pénalités et intérêts de retard.
TVA sur marge ou TVA sur prix total : le régime applicable au marchand de biens
Un marchand de biens est assujetti à la TVA. La question opérationnelle porte sur l’assiette de cette TVA : paye-t-on sur le prix de vente total ou uniquement sur la marge réalisée ?
Le régime de TVA sur la marge pour les immeubles anciens
Quand un marchand de biens achète un immeuble ancien (achevé depuis plus de cinq ans) à un particulier non assujetti, sans que l’opération d’achat ait ouvert droit à déduction de TVA, la revente peut bénéficier du régime de la TVA sur marge prévu à l’article 268 du CGI. La base taxable se calcule alors sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat.
Ce régime est avantageux, mais ses conditions d’application sont strictes. Si le bien a fait l’objet de travaux qui le rendent assimilable à un immeuble neuf (remise à l’état neuf de la majorité des fondations, des éléments de second œuvre ou de la façade, par exemple), on bascule sur une livraison d’immeuble neuf soumise à TVA sur le prix total.
Les cas de TVA sur le prix total
- La vente d’un immeuble neuf ou achevé depuis moins de cinq ans est soumise à TVA sur le prix total, que le vendeur soit marchand de biens ou promoteur.
- La cession d’un terrain à bâtir par un assujetti relève aussi de la TVA sur le prix total, sauf conditions spécifiques d’application de la marge.
- Quand l’acquisition initiale a elle-même supporté de la TVA récupérée par le marchand, la revente est en principe taxée sur le prix total, avec déduction de la TVA d’amont.
Marchand occasionnel et régime des biens d’occasion : la zone grise
Le régime de la marge bénéficiaire prévu à l’article 297 A du CGI concerne initialement les biens meubles d’occasion, pas l’immobilier. On le croise chez les marchands d’art, de véhicules ou de mobilier. La logique est proche : on taxe la marge, pas le prix total, pour éviter une double imposition quand le bien a déjà supporté de la TVA en amont sans droit à déduction.
La frontière avec le marchand de biens immobilier se complique quand un acteur mélange les deux activités. Elle se brouille aussi quand un vendeur de biens meubles d’occasion dépasse la simple revente en l’état.
Une actualité BOFiP du 19 août 2026 (réf. ACTU-2026-00098) a précisé la notion de biens d’occasion pour l’application du régime de la marge. Le texte distingue plus nettement les biens véritablement d’occasion de ceux qui deviennent assimilables à des biens neufs après reconditionnement ou travaux importants.
En pratique, un vendeur qui se présente comme occasionnel mais procède de façon répétée à du reconditionnement significatif risque de se voir contester le régime de la marge et d’être requalifié en assujetti « classique » soumis à TVA sur le prix total. Les retours varient sur ce point selon les directions régionales, mais la tendance administrative va clairement vers un durcissement.
Checklist avant compromis : les vérifications TVA à ne pas sauter
Avant de signer un compromis de vente, que l’on soit marchand de biens déclaré ou en passe de l’être sans le savoir, certaines vérifications sont déterminantes pour le régime de TVA applicable.
- Vérifier la date d’achèvement du bien : un immeuble achevé depuis moins de cinq ans relève de la TVA sur prix total, pas de la marge.
- Identifier le statut TVA du vendeur initial : si l’achat a été soumis à TVA avec droit à déduction, la revente sur marge est exclue.
- Évaluer la nature des travaux réalisés : des travaux rendant le bien à l’état neuf font basculer la qualification de l’opération.
- Documenter l’intention à l’achat : en cas de contrôle, l’administration cherchera à prouver l’intention spéculative dès l’acquisition.
- S’assurer de la cohérence entre la forme juridique (SCI, SARL) et la réalité de l’activité exercée.
Un point souvent négligé : le notaire n’est pas tenu de vérifier le régime TVA applicable. C’est au vendeur, ou à son conseil fiscal, de déterminer le bon régime avant la rédaction de l’acte. Une erreur d’assiette TVA découverte lors d’un contrôle ultérieur entraîne un rappel majoré, même si l’acte a été signé en bonne foi.
La frontière entre marchand de biens et vendeur occasionnel ne se trace pas au nombre d’opérations réalisées dans l’année. Elle se joue sur l’intention spéculative, la récurrence, la nature des travaux et le régime TVA choisi à chaque étape. Chaque compromis signé sans vérification préalable est un risque fiscal en sommeil.
