Vous achetez un immeuble en 2026 pour le revendre après travaux. Au moment de calculer votre marge, vous hésitez : TVA sur le prix total ou TVA sur la marge ? La réponse à cette question conditionne la rentabilité de toute l’opération. Le cadre fiscal des marchands de biens évolue cette année, et plusieurs textes en cours de finalisation modifient les arbitrages habituels.
Consultation publique BOFiP : un cadre TVA pas encore figé en 2026
L’administration fiscale a ouvert le 18 février 2026 une consultation publique (référence BOI-RES-TVA-000253) portant sur les commentaires TVA applicables aux opérations immobilières. La période de remarques court jusqu’au 15 avril 2026.
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Concrètement, cela signifie que les règles TVA des marchands de biens sont encore en cours de clarification. Lancer une opération d’achat-revente sans suivre l’issue de cette consultation, c’est prendre le risque de bâtir un montage sur des bases mouvantes.
Pour les opérations signées avant la publication définitive, la prudence impose de prévoir deux scénarios de marge : l’un fondé sur la TVA sur marge, l’autre sur la TVA sur le prix total. Un tableur avec ces deux hypothèses évite les mauvaises surprises au moment de la revente.
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TVA sur marge ou TVA sur prix total : l’arbitrage central du marchand de biens
Pourquoi ce choix change-t-il tout ? Prenons un exemple simple. Vous achetez un lot à un particulier (donc sans TVA déductible à l’entrée), puis vous le revendez après rénovation légère. Si vous appliquez la TVA sur la marge, la taxe ne porte que sur la différence entre votre prix de vente et votre prix d’achat.
En revanche, si vous réalisez des travaux lourds qui produisent un immeuble neuf au sens fiscal, la TVA s’applique sur le prix total de la revente. Vous récupérez alors la TVA payée sur les travaux, mais le prix affiché à l’acquéreur inclut une TVA bien plus élevée.
L’arrêt ICADE de la Cour de justice de l’Union européenne a restreint le champ d’application de la TVA sur marge. La réponse ministérielle Grau a accordé un sursis pour certaines opérations en cours. L’entrée en vigueur du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) prévue en septembre 2026 devrait poser un cadre plus strict.
Voici les situations types et le régime TVA qui s’y rattache :
- Achat auprès d’un particulier, revente sans travaux lourds : TVA sur la marge, pas de TVA déductible à l’entrée
- Achat avec TVA (terrain à bâtir, immeuble neuf), travaux lourds créant un immeuble neuf : TVA sur le prix total, avec récupération de la TVA sur les dépenses
- Achat sans TVA, mais travaux suffisamment importants pour produire un immeuble neuf : TVA sur le prix total, sans TVA initiale à déduire (le scénario le moins favorable)
Le troisième cas est le piège classique. Un marchand de biens qui sous-estime l’ampleur de ses travaux peut se retrouver requalifié en producteur d’immeuble neuf, avec une TVA sur le prix total et aucune TVA d’entrée à récupérer.
Optimisation croisée TVA et droits d’enregistrement : le calcul que peu de marchands font
La plupart des contenus sur la fiscalité du marchand de biens traitent la TVA d’un côté et les droits d’enregistrement de l’autre. En pratique, ces deux leviers fiscaux se combinent et modifient la rentabilité globale.
Quand vous achetez un bien soumis à TVA (un terrain à bâtir, par exemple), les droits d’enregistrement sont réduits. Vous payez moins à l’entrée, mais vous revendrez sous TVA sur le prix total. À l’inverse, un achat sans TVA entraîne des droits de mutation plus élevés, mais ouvre potentiellement la voie à une TVA sur marge à la sortie.
L’arbitrage dépend de trois variables :
- Le montant des travaux prévus par rapport au prix d’achat
- La qualification fiscale du bien après travaux (immeuble neuf ou ancien)
- Le profil de l’acquéreur final (particulier, investisseur, bailleur social), qui peut modifier le taux de TVA applicable
Simuler l’opération en intégrant droits d’enregistrement et TVA dès l’offre d’achat permet d’éviter de découvrir un surcoût fiscal au moment de la signature chez le notaire.
Engagement de revente sous cinq ans et droits réduits : une contrainte à ne pas négliger
Le marchand de biens bénéficie de droits d’acquisition allégés à condition de s’engager à revendre le bien dans un délai de cinq ans. Si ce délai est dépassé, le complément de droits devient exigible, majoré de pénalités.
Ce mécanisme paraît simple, mais il se complique quand le marché se retourne. Un bien acheté pour être divisé et revendu en lots peut rester en stock plus longtemps que prévu. Chaque mois de détention au-delà du délai alourdit la facture fiscale.
En 2026, avec un marché immobilier dont les délais de commercialisation se sont allongés dans plusieurs agglomérations, intégrer une marge de sécurité sur ce délai de revente n’est pas un luxe. Certains marchands privilégient désormais des opérations plus courtes (rénovation légère, revente en bloc) pour rester dans les clous.
Structuration patrimoniale : ce que change la loi de finances 2026 pour le réinvestissement
La loi de finances 2026 a modifié les conditions du dispositif de report d’imposition des plus-values (article 150-0 B ter du Code général des impôts). Ces changements touchent directement les marchands de biens qui structurent leur activité via une holding.
Le mécanisme permet de reporter l’imposition d’une plus-value lors de l’apport de titres à une société holding, à condition de réinvestir une partie du produit de cession dans une activité économique. Les nouvelles contraintes de réinvestissement rendent certains montages moins avantageux qu’auparavant.
Pour un marchand de biens qui cède les parts de sa société opérationnelle après une série d’opérations, l’arbitrage entre distribution de dividendes, réinvestissement via la holding et lancement d’un nouveau cycle d’opérations doit être recalculé à la lumière de ces nouvelles règles.
Le cadre fiscal du marchand de biens en 2026 n’est pas stabilisé. Entre la consultation publique BOFiP ouverte jusqu’en avril, l’entrée en vigueur du CIBS prévue en septembre et les ajustements de la loi de finances sur le réinvestissement, chaque opération mérite une simulation complète avant la signature du compromis. Attendre la publication définitive des textes pour les opérations non urgentes reste la stratégie la moins risquée.
