Crédit immobilier : Le prêt relais
Faire coincider vente et achat est naturellement la meilleure solution. Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu.

Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.

Deux types de crédit-relais existent:
• le crédit-relais "sec", consenti pour un ou deux ans et
• le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux.
La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d'une agence soit d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.

DEUX OPTIONS DE REMBOURSEMENT

1) l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
2) l'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

LE CREDIT-RELAIS SEC

Les banques n’y sont pas très favorables et certaines comme le Crédit Foncier, Abbey national, Woolwich ou la Caixa Bank ne le proposent plus, le jugeant trop onéreux. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient prohibitif.Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, mieux vaut l’éviter.

LE CREDIT JUMELE A UN LONG TERME

Dans la plupart des cas, l'emprunteur revend un bien pour en acheter un autre plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Les banques ont donc eu l’idée de mettre en place un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien.

Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. La formule revêt plusieurs avantages: un taux d’intérêt inférieur à celui d’un prêt relais sec puisqu’il s’agit d’un prêt immobilier classique : autour de 4,00-4,5% en taux fixe, 2,80-3,00% en taux variable. La plupart des banques n’engageront pas de frais de dossier se contentant de ceux perçus pour l’ouverture du crédit à long terme.
Et en cas de prise de garantie, là encore une seule prise d’hypothèque sera nécéssaire. Certaines banques acceptent même pour de très bons dossiers de ne pas prendre d’hypothèque. Ceci peut faire partie d'une de vos exigences pour limiter les coûts.

1% ET PRET-RELAIS
Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux spécialement attractif (1% sur un an ,renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social. Par ailleurs, ce prêt couvre 70% de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82500 € dans les autres régions.
Loi Robien recentrée

Attention : le régime Robien a évolué et devient le « Robien recentré » !

Le ministre de la Cohésion Sociale M. Borloo a modifié les dispositions de l'amortissement Robien pour l'adapter à la demande de logements et éviter les abus de certains promoteurs. Les modifications sont en vigueur depuis le 1 er septembre 2006 et portent sur :
•  La modification du dispositif fiscal d'amortissement du bien.
•  Un découpage plus précis de la France entrainant la création d'une 4 e zone.

Régime fiscal :
Le nouveau dispositif fiscal « Robien recentré », permet d'amortir 50% du prix d'acquisition du logement à raison de 6% les 7 premières années, puis de 4 % les 2 années suivantes. Désormais, il n'est plus possible de prolonger l'amortissement sur 15 ans, les avantages fiscaux en « Robien recentré » se font sur une durée maximale de 9 années. Le dispositif permet également de déduire du revenu net global, les charges, les frais et la totalité des intérêts dans la limite de 10 700 euros par an.

Bénéficiaires du dispositif :
Toutes personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).
Tous les contribuables dont l'imposition annuelle dépasse 2500€ (TMI de 14% et supérieures).

Logements concernés :
Logements neufs ou anciens avec réhabilitation lourde situés en France loués nus à titre de résidence principale.

Durée minimale de location :
9 ans.

Choix du locataire :
Il est possible de loger ascendants et descendants, à condition qu'ils ne relèvent pas du foyer fiscal.

Ressources du locataire :
Pas de plafonds de ressources.

Montant du loyer :
Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché libre.
Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
Zone B1 : cette zone est nouvelle, elle a été créée pour 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères.
Zone B2 : (l'ancienne zone B) comprend les agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants.
Zone C : elle couvre le reste du territoire

                Robien recentrée
  Zone A    19,89 €/m²
  Zone B1   13,82 €/m²
  Zone B2   11,30 €/m²
  Zone C     8,28 €/m²

Source: empruntis.com