Comment se présente-t-il ?

C`est un document qui décrit, du sol au plafond, toutes les pièces de votre futur appartement. Il doit indiquer l`état des mûrs, des revêtements de sol, des installations électriques, des vitres, des volets, ou encore de la plomberie. N`hésitez donc pas à fouiller partout, à la recherche de la moindre anomalie ou égratignure qui pourrait vous être reprochée à votre sortie.

Si le logement est fourni avec une cuisine équipée et potentiellement d’autres équipements, ceux-ci doivent être listés avec indication de leur état au moins apparent. En l’absence de mention particulière, ils sont considérés comme faisant partie de l’équipement du logement loué et le propriétaire est alors tenu des réparations non locatives et du remplacement des éléments et appareils non réparables.

Si pour une raison pratique (par exemple électricité ou eau coupée), un ou plusieurs éléments de confort ou d’équipement n’ont pu être contrôlés (c’est le cas aussi d’appareils comme un four ou un lave-vaisselle qu’il faut faire fonctionner avant de détecter qu’ils sont défectueux), des remarques peuvent être adressées au propriétaire par lettre recommandée dans un délai raisonnable après l’entrée dans les lieux : un délai de quinze jours à un mois est un maximum pour être crédible…
Ces remarques, si elles ne sont pas contestées, sont réputées faire partie de l’état des lieux.

La loi précise également que pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l`état des lieux soit complété par l`état des éléments de chauffage.

L’état des lieux est normalement « amiable » ; seule contrainte imposée par le législateur : il doit être « contradictoire », autrement dit dressé avec les deux parties ou leurs mandataires présents simultanément. Ce document peut être établi sur papier libre ou sur formulaire imprimé, mais dans les deux cas en deux exemplaires, datés et signés.

Le propriétaire ou le locataire peuvent aussi choisir de le faire établir par huissier, les frais étant alors partagés par moitié entre eux. Lorsque l`état des lieux doit être établi par huissier, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l`avance par lettre recommandée avec demande d`avis de réception.

Lorsque l’état des lieux a dû être réalisé par huissier par la faute d’une des parties (locataire ou propriétaire) celle qui en est responsable doit supporter la totalité des frais. Par contre, le propriétaire qui a recours à un tiers pour établir l’état des lieux à sa place ne peut demander au locataire la prise en charge des frais engagés.

Travaux pris en charge par le locataire

Le propriétaire est tenu de délivrer au locataire le logement « en bon état d`usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » ; Cependant, la loi précise que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause doit prévoir la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Il est également précisé qu’une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d`habitabilité définies par le décret du 6 mars 1987.

Contestations concernant l’état du logement

La loi « SRU » du 13 décembre 2000 a introduit dans le Code civil et dans la loi Mermaz une disposition obligeant le bailleur à délivrer un logement « décent », dont les caractéristiques minimales ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002, prescrivant notamment des conditions minimales de surface et volume, de salubrité, de sécurité et d équipements de confort…

Elle a aussi précisé que si le logement loué ne satisfait pas à ces caractéristiques ou aux obligations du propriétaire concernant son « état d’usage et de réparation », le locataire pouvait demander au propriétaire sa mise en conformité « sans qu`il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». A défaut d`accord entre les parties, le locataire peut saisir le juge qui détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer…
La compétence des commissions départementales de conciliation a été étendue à ce type de litiges (vous adresser à la préfecture).

L`état des lieux de sortie

Le locataire sera jugé totalement responsable des dégradations, volontaires ou accidentelles, occasionnées par lui ou une tierce personne « dont il répond » : membre de la famille, amis, animaux domestiques, etc.. Une marque de brûlure de cigarette sur une moquette, un papier peint arraché... autant de dégâts qu`il faudra prendre en compte. Mais attention, ni la vétusté, ni l`usure d`un logement ou de ses équipements résultat d’un usage normal ne peut en aucun être imputée au locataire. Ne peuvent également lui être imputés des dégâts dus à des malfaçons de construction, de vices cachés ou survenus dans la cadre d’un sinistre dont l’origine est extérieure au logement ; sous réserve toutefois que le locataire les ait signalés en temps utile au propriétaire, lui permettant de mettre en jeu les garanties et assurances dont il bénéficie.
La vétusté et l`usure normale s’évaluent par rapport à des normes d’usage : 5 à 7 ans pour une moquette, 7 à 10 ans pour des peintures et revêtements muraux, etc. Certains bailleurs institutionnels ou sociaux se réfèrent à des grilles de vétusté qui indiquent de façon théorique la durée de vie des différents matériaux qui composent un logement, et qui peuvent être communiquées.

En cas de nécessité de procéder à des réparations, le bailleur est fondé à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie, voire même à demander au locataire le remboursement du supplément si les travaux dépassent son montant. Ces retenues doivent cependant être justifiées par des factures ou au moins par un devis. Le locataire qui conteste ces retenues peut saisir le tribunal d’instance qui tranchera. Lorsque le litige est inférieur à 3.800 euros, la saisine du tribunal peut se faire par une voie simplifiée, dite de la déclaration au greffe, et bien entendu sans avocat (s’adresser au greffe du tribunal d’instance du lieu du logement)…

Source: immobilier.nouvelobs.com